Theo khảo sát của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, nửa đầu năm 2016, thị trường văn phòng cả Hà Nội và TPHCM lĩnh vực tài chính, ngân hàng và bảo hiểm thuê văn phòng nhiều nhất.
Tăng cung gây áp lực giảm giá cho thuê
Tại thị trường Hà Nội, lượng cung thị trường văn phòng đã tăng lên đáng kể. Tiếp nối sự ra mắt của TNR Tower (tòa nhà văn Phòng Hạng A) trong Quý 1/2016, hai tòa nhà hạng B là Handico Tower và 789 Tower cũng gia nhập thị trường trong Quý 2/2016. Với 2 tòa nhà mới ra mắt, phía Tây tiếp tục là khu vực có nguồn cung lớn nhất với gần 523.000 m2, chiếm 45% tổng lượng cung. Theo CBRE, “điều này sẽ tạo thêm áp lực cho giá thuê ở khu vực này vì khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn”.
 |
Lĩnh vực ngân hàng thuê văn phòng nhiều nhất trong nửa đầu năm 2016 (ảnh minh họa: KT) |
Kết thúc nửa đầu năm 2016, tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội đã chạm mốc 1.169.000 m2, trong đó văn phòng hạng A và B lần lượt chiếm 36% và 64%. Nhu cầu thuê văn phòng có diện tích hấp thụ chỉ đạt xấp xỉ 16.700 m2 trong Quý 2/2016.
Nguồn cung mới đã đẩy tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng lên trong khi tỷ lệ này ở văn phòng hạng A cải thiện một phần nào so với quý trước. Cụ thể, trong Quý 2/2016, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A giảm 0,6 điểm % so với quý trước, xuống còn 17,7%. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng 6,2 điểm %, đạt ngưỡng 15,8%.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu của CBRE tại Hà Nội cho biết: “Theo số khách hỏi thuê mà CBRE thu thập, các công ty thuộc lĩnh vực tài chính, ngân hàng và bảo hiểm đang có nhu cầu tìm mặt bằng văn phòng lớn nhất ở thị trường Hà Nội trong nửa đầu năm 2016, dựa trên số lượng yêu cầu từ CBRE”.
Bên cạnh đó, theo CBRE, việc tìm diện tích thuê văn phòng lớn trên một mặt sàn tại khu vực trung tâm trở nên khó khăn khi lượng cầu hạn chế. Cụ thể, chỉ có 8 tòa nhà hạng A có diện tích trống trên một mặt sàn lớn hơn 500 m2và chỉ có 3 trong số đó nằm ở khu vực trung tâm.
Trong quý vừa qua, giá chào thuê trung bình không có nhiều thay đổi so với quý trước. Cụ thể, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A tăng 0,5%, đạt ngưỡng 28,2 USD trong khi giá chào thuê trung bình văn phòng hạng B giảm 0,6% đạt 17,7 USD.
CBRE dự báo trong thời gian tới, nhiều tòa nhà văn phòng với diện tích lớn đang tích cực hoàn thiện để chuẩn bị ra mắt thị trường sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung văn phòng của cả hạng A và hạng B. Điều này sẽ gây thêm áp lực cho giá thuê, đặc biệt đối với văn phòng hạng B với 72% nguồn cung trong 3 năm tới tập trung ở phân hạng này. Mặc dù vậy, “giá chào thuê tại các tòa nhà chất lượng, ở vị trí thuận lợi và được quản lý tốt sẽ vẫn giữ ở mức tốt do nhu cầu đối lớn đối với các tòa nhà này”- bà An dự báo.
Giao dịch thành công chủ yếu chuyển văn phòng và mở rộng văn phòng
Còn tại thị trường TPHCM, theo bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE tại TPHCM, khảo sát của CBRE cho thấy, trong Quý 2/2016 không có tòa nhà mới đi vào hoạt động. Cũng trong quý này, công trình xây dựng tòa nhà Báo Sài Gòn Giải Phóng đã được tiếp tục sau một thời gian dài tạm hoãn. Theo dự tính, tòa nhà này mở cửa vào cuối năm 2016. Hầu như toàn bộ tòa nhà được sử dụng bởi chính các nhà phát triển dự án, chỉ có khoảng 8.000 m2 được cho thuê.
Thị trường văn phòng tại TP.HCM sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung ngoài trung tâm vào cuối năm 2016 với dự án nổi bật nhất là Mapletree Business Centre tại Quận 7. Những tòa nhà này sẽ làm thay đổi mức giá thuê và tỷ lệ trống của cả thị trường.
Nguồn cung ổn định giúp thị trường văn phòng hấp thụ dần những diện tích trống còn lại tại các văn phòng Hạng A và B. Tỷ lệ trống giảm 3,5 điểm phần trăm ở Hạng A. Diện tích thực thuê mới ở các tòa nhà Hạng A được ghi nhận ở mức 1.158 m2 NLA. Hạng A có những cải thiện rõ rệt ở những tòa nhà mới, được hoàn thành từ sau năm 2009. Các tòa nhà này có vị trí tốt và giá thuê cạnh tranh so với các tòa nhà Hạng A đã hoạt động lâu năm.
Hạng B có sự cải thiện về tỷ lệ trống ở cả khu vực trong và ngoài trung tâm. Nhờ vào các hoạt động cho thuê thuận lợi tại Pearl Plaza, tỷ lệ trống Hạng B giảm 4,2 điểm phần trăm và diện tích thực thuê mới đạt 4.871 m2.
Dựa trên các giao dịch của CBRE ghi nhận, phần lớn các giao dịch thành công có mục đích là chuyển văn phòng và mở rộng văn phòng. Đa phần khách thuê ký lại hợp đồng và mở rộng văn phòng tại chính tòa nhà đang thuê. Đối với nhóm khách thuê chuyển văn phòng, họ chuyển đến những tòa nhà tốt hơn có mức giá hợp lý.
Giá thuê nhìn chung tăng không đáng kể. Giá thuê Hạng A giữ ổn định. Các tòa nhà hoạt động lâu năm quyết định không tăng giá để tăng tính cạnh tranh với các tòa mới mở và các tòa nhà Hạng B ở các khu tập trung. Văn phòng Hạng B ghi nhận mức tăng nhẹ 0,6%. Sự tăng trưởng này được ghi nhận ở khu vực ngoài trung tâm.
Căn cứ vào lượng yêu cầu thuê CBRE nhận được, nhóm khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất trong nửa đầu năm 2016 thuộc các lĩnh vực Tài chính – Ngân hàng, Logistics và Kỹ thuật. Phần lớn các yêu cầu thuê của CBRE đến từ khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, chiếm 53%./.