Công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam vừa công bố chỉ số giá bất động sản Savills (SPPI). Đây là công cụ cập nhật sự chuyển động giá hằng quý của các phân khúc khác nhau trên thị trường bất động sản.
Theo Savills, chỉ số sẽ mô phỏng định lượng xu hướng thị trường, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường. Savills cũng cung cấp các chỉ số giá thứ cấp như theo hạng, theo vị trí, theo khu vực phát triển... và được đo lường hằng quý.
Chẳng hạn, đối với thị trường nhà ở, chỉ số SPPI được xây dựng và tính toán dựa trên một mẫu gồm hơn 200 dự án trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại TP HCM. Đối với thị trường văn phòng, mẫu nghiên cứu bao gồm 196 dự án tại TP HCM tính đến Quý III/2012. Quý cơ sở của SPPI là QI/2009.
Savills cung cấp 2 hệ thống chỉ số giá: chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) và chỉ số so sánh theo kỳ cơ sở (QoB index).
Trong đó, chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) được tính toán dựa trên rổ dự án nhất quán và được cập nhật. Chỉ số này đo lường sự thay đổi giá dưới ảnh hưởng của các vận động và biến chuyển ngoại vi của thị trường, ví dụ như sự gia nhập của các dự án mới.
Trong khi đó, chỉ số so sánh theo kỳ cơ sở (QoB index) là một công cụ đo lường mang nhiều tính chất “tĩnh”. Chỉ số này được tính toán dựa trên rổ cố định của kỳ cơ sở và đo lường sự thay đổi giá của một quý nhất định so với quý cơ sở. Chỉ số QoB tối thiểu hóa sự ảnh hưởng của các vận động ngoại vi trên thị trường đối với xu hướng giá.
Savills đã xây dựng và sử dụng “tỉ số thanh khoản” để có thể điều chỉnh từ giá chào bán thực tế xuống giá giao dịch ước tính của thị trường. Tỉ số thanh khoản khá nhạy cảm với các biến động của thị trường và do đó tự thân tỉ số này có thể được sử dụng như một công cụ đánh giá thị trường khá hữu hiệu.
Riêng về chỉ số giá nhà ở, chỉ số SPPI theo quý (QoQ) của QIII/2012 đứng ở mức 90,6, giảm nhẹ -1,7 điểm so với quý trước. Nhìn chung, chỉ số theo quý đã giảm đều, xuống khoảng 14% kể từ đạt đỉnh 105 trong QIII/2009. Trong khi đó, xét cùng giai đoạn, giá trung bình trên thị trường (đã bao gồm các dự án mới) có tốc độ giảm nhanh hơn, xuống khoảng 23%. Savills đánh giá, việc giảm giá trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án mới gia nhập hơn là do các dự án hiện hữu điều chỉnh mức giá hiện tại.
Tuy nhiên, chỉ số giá theo kỳ cơ bản (QoB) đã tăng đáng kể trong giai đoạn 2004 – 2009. Thị trường chưa đủ độ chín cùng với các yếu tố đầu cơ có thể là các nguyên nhân chính giải thích cho sự tăng trưởng nhảy vọt trong giai đoạn này. Kể từ QI/2009, chỉ số giá QoB đã ổn định và thậm chí giảm nhẹ trong những quý gần đây. Đây có thể là dấu hiệu thị trường đang điều chỉnh hướng đến người dùng cuối.
Chỉ số giá thuê văn phòng theo quý (QoQ) tăng kể từ năm 2006 và đạt đỉnh trong QII/2008. Sau một đợt giảm mạnh trong hai quý liên tiếp, thị trường tiếp tục thể hiện xu hướng tăng mặc dù nhẹ hơn thời gian trước đó.
Ngược lại, chỉ số giá văn phòng tính toán từ rổ cập nhật thể hiện sự chuyển động đối lập, trong đó giá thuê văn phòng giảm dần liên tục kể từ năm 2008. Sự đối lập này thể hiện việc thị trường phản ứng khá nhạy khi có dự án mới gia nhập./.
