Bất động sản ế vì “đem hàng hiệu về nông thôn bán”

Theo TS Vũ Đình Ánh, Viện Nghiên cứu kế hoạch thị trường giá cả (Bộ Tài chính), thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng, thậm chí hoá đá khiến cho con bệnh đình trệ suy thoái lan rộng. Mức thiệt hại cho nền kinh tế xã hội mà thị trường BĐS đang và sẽ gây ra chưa ước tính được. Sự mất cân đối cung - cầu trên thị trường BĐS là một trong nhiều nguyên nhân quan trọng.   

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà & Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), những năm trước, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, sản phẩm nhiều nhưng nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.

Nguồn cung căn hộ trung và cao cấp đang vượt quá cầu

Hơn nữa, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương khá dễ dãi, thiếu căn cứ vào nhu cầu, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở. Vì thế, dù nhà xây xong, dân cần nhà ở nhưng cũng không mua.  

Nhu cầu về nhà ở nói riêng, về BĐS nói chung, theo TS Vũ Đình Ánh, tăng rất cao khi dân số năm 2011 đạt gần 88 triệu người, bình quân mỗi năm tăng thêm khoảng 1 triệu người (dân số đô thị tăng từ 27,1% năm 2005 lên 31,75% năm 2011 với gần 28 triệu người). 

Tuy nhiên, thu nhập bình quân đầu người tại đô thị tuy gấp đôi so với nông thôn và gấp đôi so với năm 2006 nhưng cũng mới chỉ đạt gần 26 triệu đồng vào năm 2010 - ngưỡng tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân chứ không thể có tích luỹ để mua nhà và BĐS với mức giá phổ biến trên 10 triệu đồng/m2.  

Do đó, TS Ánh giả định phần lớn nguồn cung BĐS trong những năm gần đây là nhằm tới nhóm đối tượng có mức thu nhập bình quân đầu người cao nhất thì với mức 70 triệu vào năm 2010, họ cũng phải mất tới hơn 20 năm không tiêu dùng gì mới đủ để mua một căn nhà bình thường trị giá khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng (hoặc mất hơn 5 năm nếu cả gia đình 4 người có thu nhập bình quân 5 triệu đồng/người/tháng, không tiêu dùng gì). Mức thu nhập chênh lệch theo vùng miền còn làm bức tranh cung - cầu trên thị trường BĐS thêm khập khiễng. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành cho biết, hiện tại phân khúc căn hộ có diện tích từ 70 m2 trở lên rất khó bán, trong khi các loại diện tích 30-50 m2 vẫn tiêu thụ được. Lấy ví dụ về sự mất cân đối cung-cầu nhà ở riêng về diện tích, ông Đức dẫn chứng: Có nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, người dân có nhu cầu thực, rất muốn mua nhưng khi bốc thăm được được căn hộ diện tích lớn, nhất là từ trên 70 m2, thường phải bỏ. Tại Hà Nội 6 dự án nhà thu nhập thấp 3750 căn vẫn tồn đọng 20-40%, dù giá bán 10-13 trđ/m2 vì diện tích phần đông hơn 60m2.

Rõ ràng sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung (cả cung thực tế và cung tiềm năng), đặc biệt đặt trong mối tương quan bất đối xứng với cầu có khả năng thanh toán đối với BĐS (cả cầu thực tế và cầu tiềm năng), khiến cho thị trường BĐS hoặc mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS hoặc dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật về BĐS còn rất cao lại chưa được đáp ứng.

  

TS Vũ Đình Ánh cho rằng, “dường như DN BĐS đang sa vào tình trạng kiểu mang hàng hiệu về nông thôn để bán. Vì thế, hàng dù tốt, dù đẹp, nhưng không thể bán được”.

Trước thực trạng này, TS Ánh khuyến cáo: “nếu các nhà đầu tư BĐS không thay đổi thì muôn đời lại lặp lại bài học cũ của năm 2009. Nếu đúng theo sự phát triển, tình cảnh hiện nay của thị trường BĐS phải là đã diễn ra vào năm 2009 chứ không phải hiện nay”.  

Nhiều căn hộ bình dân, nhà ở xã hội khó bán vì diện tích quá lớn

Sở dĩ DN BĐS thoát cảnh này từ năm 2009 là nhờ có kích thích kinh tế. Song, đến thời điểm hiện nay, cách kích thích đó không thể làm được nữa. Hiện, DN không thể ngồi mong gói kích thích như năm 2009 nữa, vì Chính phủ không đủ khả năng. Các tổ chức tín dụng và DN BĐS phải ngồi lại với nhau để cùng tìm cách thay đổi kết cấu thị trường BĐS, nếu không sẽ loay hoay và không gỡ được. 

Là người trong cuộc trên thị trường BĐS, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, thẳng thắn: “Các DN BĐS hãy tự cứu mình trước khi trời cứu. Đừng ngồi đó mà chờ ngân hàng hay Nhà nước cứu mình. Bởi bản chất của ngân hàng là đặt lợi nhuận của mình lên trên hết. Còn Nhà nước cũng đang “bận” đi cứu các tập đoàn và nhiều ngành nghề khác”. 

Hơn nữa, từ nhận định tình hình kinh tế khó khăn ít có khả năng phục hồi trong năm 2013, ông Đực nhấn mạnh: “DN BĐS phải chấp nhận lỗ để tồn tại. Có thể là chấp nhận lỗ 50%, giảm giá bán, bán dự án giá thấp, giải quyết triệt để hàng tồn kho...”.

Còn ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cũng chỉ ra một ví dụ về sự bất hợp lý rằng, các dự án nhà ở tại các khu đô thị (KĐT) của Việt Nam vẫn chủ yếu chỉ là khu nhà để ở, chưa có nhiều khu nhà đa chức năng (kết hợp để ở và tạo điều kiện để kinh doanh cho cư dân kiếm sống). 

Vì vậy, nếu có KĐT đa chức năng, vừa đảm bảo có thể sống vừa có thể xoay sở kiếm sống được tại đó, dù đang thời điểm khó khăn, vẫn có người mua”- ông Liêm nhấn mạnh. Bởi vì, ông Liêm tin rằng, trong thời buổi khó khăn, nhu cầu kiếm sống càng cao hơn nhu cầu chỉ để ở. Do đó, nếu khu đô thị không hỗ trợ được cho kiếm sống, nhiều người sẵn sàng “nhịn” nhu cầu ở và sẽ không mua nhà./.