Theo đánh giá của Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, thị trường mặt bằng bán lẻ tại việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng được kì vọng với sự gia nhập của các nhà bán lẻ mới và sự tăng cường đầu tư, đặc biệt là từ nước ngoài.  

ban_le_o_vn_qleq.jpg
Thị trường bán lẻ VN ngày càng hấp dẫn nhà đầu tư ngoại (Ảnh minh họa:brandsvietnam)

Trong đó, “cả nhà bán lẻ Nhật Bản và Trung Quốc đều bày tỏ mối quan tâm ngày càng tăng đối với việc đầu tư vào Việt Nam. Các nhà bán lẻ Thái Lan cũng gia tăng sự quan tâm tới thị trường bán lẻ Việt Nam, thể hiện qua 2 thương vụ sát nhập đáng chú ý trong năm vừa qua. Điều này cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ của thị trường cho dù cạnh tranh tăng cao cho cả các nhà bán lẻ và các nhà đầu tư.”-bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn, Định giá và Quản lý Tài sản của công ty CBRE cho biết.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm

Nhìn lại năm 2016, khảo sát của CBRE cho thấy, quý 4 là một quý sôi động với 2 dự án đáng chú ý vừa được ra mắt, Trung tâm Thương mại Vincom Phạm Ngọc Thạch và Vincom Plaza Bắc Từ Liêm, cung cấp thêm 45.900 m2 cho thị trường. Bên cạnh đó, trong tháng 11, một Trung tâm Thương mại Tổng hợp đóng cửa dẫn tới nguồn cung trên thị trường còn 758.216 m2, tương đương với tăng 4,9% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ trống của quý này giảm 7,7 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm. Một trong những nguyên nhân dẫn tới sự cải thiện này là do tỷ lấp đầy cao của những dự án mới. Ngoài ra, việc đóng cửa của Trung tâm Thương mại Tổng hợp vốn có tỷ lệ trống cao cũng góp phần làm tăng tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường.

Giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại tại Hà Nội giảm 7,6% so với quý trước do giá thuê vùng ngoại thành sụt giảm.

Thị trường bán lẻ trở nên sôi động hơn trong nửa cuối năm 2016 với 3 dự án đáng chú ý. Những trung tâm thương mại không thành công đã phải đóng cửa, di dời hoặc sắp xếp lại để cải thiện tình hình hoạt động. Điều này càng nhấn mạnh hơn tầm quan trọng trong việc xác định lĩnh vực, khách hàng mục tiêu và cơ cấu người thuê một cách hợp lý.

Quỹ đất ở khu vực Trung tâm rất hạn chế, vì vậy, xu hướng dịch chuyển ra vùng ngoại ô được dự đoán vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm tới. Lượng cung trong năm 2017 rơi vào khoảng 106.000 m2, toàn bộ đều ở khu vực ngoại thành, góp phần làm tăng thêm tính cạnh tranh của khu vực này.

Nguồn cung tiếp tục tăng

Đối với thị trường TPHCM trong năm 2016 đã chào đón 5 trung tâm mua sắm mới, một ở khu vực trung tâm và bốn ở khu vực ngoài trung tâm, thêm vào thị trường hơn 192.000 m2 diện tích thực thuê, tăng 50% so với cùng kì năm trước. Các dự án mới này đã mang đến thị trường nội địa nhiều thương hiệu quốc tế ở nhiều phân khúc khác nhau, từ thời trang cao cấp cho đến các nhà hàng, quán cà phê, siêu thị. Theo nghiên cứu của CBRE, có 17 nhãn hiệu quốc tế nổi tiếng mới vào thị trường TP.HCM trong năm 2016, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2015. Trong đó có thể kể đến các thương hiệu như: Zara, H&M và 7-eleven; và các nhà bán lẻ trong và ngoài nước như: Vincom, Co.opMart, Aeon, Lotte, Ilahui Miniso....

Năm 2016, thị trường bán lẻ Việt Nam chứng kiến nhiều thương vụ lớn trong lĩnh vực bán lẻ. Trong đó, đáng chú ý như việc nhà đầu tư Thái Lan với Tập đoàn Central Group đầu tư hơn 1 tỷ USD để thâu tóm hệ thống bán lẻ Big C từ Tập đoàn Casino Group (Pháp); TCC Holdings đầu tư 655 triệu USD để mua lại hệ thống bán sỉ Metro Cash & Carry; Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) đạt thỏa thuận mua lại Dự án Ciputra Hanoi Mall với mức giá khoảng 300 triệu USD.
Trong quý 4/2016, TP.HCM không có nguồn cung bất động sản bán lẻ mới nào. Kết quả là, tỷ lệ trống đã được cải thiện 52 điểm phần trăm so với quý trước và 197 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, ở mức 6,8%. Tỷ lệ trống được cải thiện chủ yếu trong định dạng khối đế bán lẻ. Ở các định dạng khác, tỷ lệ trống khá ổn định.

Về giá chào thuê, vị trí đắc địa, nguồn cung hạn chế cùng sự gia nhập của nhiều nhãn hiệu mới là một số yếu tố giúp tỷ lệ cho thuê tăng mạnh. Trong khi đó, giá thuê trung bình ở khu vực ngoài trung tâm không thay đổi nhiều trong năm 2016; giá thuê tăng chỉ 1,2% so với quý trước và 0,1% so với cùng kỳ năm trước.

CBRE dự báo, trong 3 năm tới, TPHCM dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000 m2 diện tích bán lẻ thực thuê. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 75% nguồn cung trong tương lai và 20% còn lại sẽ là các khối bán lẻ. Sự gia tăng nguồn cung trong tương lai ở khu ngoài trung tâm dự kiến sẽ làm giảm giá thuê trung bình khoảng 2% trong hai năm tiếp theo. Phải đến 2019-2020, khi các dự án mới sẽ được tung ra tại khu trung tâm, thì giá thuê trung bình mới tăng trở lại. Không tính các dự án mới thì giá thuê tại khu trung tâm dự kiến sẽ tăng 2-4% mỗi năm trong hai năm tới, trong khi giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ ổn định trong cùng thời kỳ.

Về tỉ lệ trống, nguồn cung dồi dào trong năm 2017 (180.000 m2 đang xây dựng) và trong năm 2018 (145.000 m2) có khả năng sẽ tăng tỉ lệ trống đến 8-11%. Đến năm 2019 thì tỉ lệ trống dự đoán sẽ giảm vì nguồn cung tương lai hạn hẹp lại.

Về nguồn cầu, ngày nay sự tiện lợi được ưu tiên hàng đầu trong thói quen mua sắm của người dân. Do đó, cửa hàng tiện lợi mở 24/7, thương mại điệc tử, khối bán lẻ tại các khu nhà ở hiện đại sẽ có nhiều đất phát triển trong những năm tới.

Nhìn đến tương lai, ngoài những nhà bán lẻ Thái Lan vốn thống lĩnh hoạt động M&A gần đây, các nhà bán lẻ từ Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc cũng như các nước phương Tây đang theo dõi thị trường Việt Nam chặt chẽ, bởi nơi đây có dân số trẻ với lối sống hiện đại và thói quen mua sắm ngày càng tăng./.