Giá nhà đất bắt đáy nhưng vẫn không lối thoát

Giá “dưới đáy”, giao dịch vẫn ảm đạm

Từ năm 2011 đến nay, thị trường BĐS ảm đạm, thậm chí bế tắc. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, đó là hệ quả của sự phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định. Bởi trước đây thị trường này đã rơi vào tăng trưởng nóng, nhiều doanh nghiệp (DN) đổ xô vào đầu tư BĐS, kể cả doanh nghiệp ngoài ngành, rất nhiều DN không có kỹ năng quản lý, điều hành và tài chính có hạn.

Cung - cầu BĐS còn lệch pha

Đồng thời, các địa phương cho phát triển dự án BĐS tràn lan, không cân đối với nhu cầu thực tế; cơ sở pháp lý các dự án không vững chắc; nhiều hoạt động gây nhiễu loạn thị trường, thiếu minh bạch, có sự lừa đảo trong giao dịch mua bán…

Vì thế, dư nợ BĐS đã tăng rất nhanh, thời điểm cao nhất lên đến gần 280.000 tỷ đồng, hiện nay xuống còn khoảng 180.000 tỷ đồng. Thị trường BĐS trì trệ không chỉ ảnh hưởng đến DN, người dân mà còn là khả năng trả nợ, gây khó khăn cho ngành ngân hàng; ảnh hưởng đến các DN về vật liệu xây dựng và xây lắp…

Một trong những nguyên nhân quan trọng khác khiến thị trường BĐS gặp khó khăn, theo Thứ trưởng Nam, vốn của các DN BĐS chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng, vốn của bản thân DN BĐS rất nhỏ. Do đó, khi ngân hàng thắt chặt tín dụng thì thị trường BĐS lập tức gặp khó khăn.

Thực tế hiện nay, Thứ trưởng Nam nhận định: Các DN BĐS đã có sự điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình, đặc biệt là thị trường phía Nam. Biểu hiện là chủ động điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, trong đó hướng đưa sản phẩm vào trúng nhu cầu thị trường hơn, giá cả phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Song, “BĐS phía Nam đã giảm đến đáy, thậm chí có những dự án giảm dưới đáy, nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng"- Thứ trưởng Nam cho biết.

Loay hoay khó thoát…

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ biến làm méo mó, mất ổn định thị trường.

Đã thế, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Chính vì nguồnvốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Cho nên, “khi nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường”- ông Hà nhấn mạnh.

Đồng quan điểm này, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam còn cho rằng, các định chế tài chính ngoài ngân hàng mới manh nha hình thành. DN BĐS vốn tự có rất nhỏ. Khi ngân hàng thắt chặt là BĐS bị khó khăn. Thời gian qua, NH đã có sự nới lỏng nhất định, lãi suất giảm đáng kể, tiếp cận vốn còn khó khăn nhưng đã dễ thở hơn.

Liên quan đến vướng mắc về vốn cho DN BĐS, ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho rằng, hệ thống ngân hàng tiền tệ phải tạo điều kiện cho thị trường BĐS phục hồi, vì đó chính là các khách hàng thân thiết của NH.

Tuy nhiên, “hiện nay giữa ngân hàng và doanh nghiệp dường như đang không bình đẳng trên thị trường. Doanh nghiệp không phải là người đi xin vay của ngân hàng mà là các khách hàng nên cần có quan điểm của mình.

Ông Liêm thẳng thắn rằng, nói doanh nghiệp muốn tiếp cận vốn thì trước hết NH phải có “cửa” cho doanh nghiệp tiếp cận. Bản thân DN muốn tiếp cận cũng phải chứng minh rằng khoản vay đó sẽ trả được.

Bởi theo ông Liêm, có 2 loại dự án đang cần vốn. Đó là các dự án đang làm dở dang và dự án đầu tư làm mới. Cho nên, cần nghiên cứu kỹ về cầu của dự án để quyết định cho vay hay không. Dự án dang dở đang là vấn đề nguy nan nhất của thị trường BĐS hiện nay.

Ông Liêm phân tích: Khi dự án xong nội thất, nhưng ngoại thất chưa xong thì không bán được. Cho nên, nếu các dự án kiểu này chỉ cần hoàn thành ngoại thất là bán được ngay. Chủ dự án chứng minh được điều đó thì ngân hàng nên cho vay để giải phóng hàng tồn cho BĐS. Khi đó, “giải quyết được lợi ích của cả 2 bên chứ không phải ai đi làm từ thiện cho ai”.

Một trong những cái khó nữa khiến thị trường BĐS vẫn loay hoay tìm lối thoát, theo TS Vũ Đình Ánh, Viện Nghiên cứu Kế hoạch thị trường giá cả (Bộ Tài chính), do có quá nhiều nguồn số liệu khác nhau về thị trường này, không mô tả được thực sự thị trường BĐS đang ở đâu.

Đơn cử, khi nói về đầu ra, tồn kho của thị trường BĐS phải trông chờ vào công ty môi giới BĐS của nước ngoài cung cấp số liệu. Việc sử dụng khái niệm về BĐS ở Việt Nam cũng đang có vấn đề. Do đó, những con số về vốn cho vay BĐS và dư nợ BĐS cũng có nhiều số liệu khác nhau.

Không ít chuyên gia cũng cho rằng, việc không minh mạch các số liệu liên quan đến thị trường BĐS cũng là yếu tố gây nhiễu cho thị trường, tác động đến tâm lý cả người dân lẫn chính giới kinh doanh BĐS. Sự mất cân đối cung- cầu khiến thị trường BĐS đã mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS hoặc dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật về BĐS còn rất cao lại chưa được đáp ứng.

Một trong những giải pháp gỡ khó cho thị trường BĐS được không ít doanh nghiệp ráo riết đề xuất cơ quan quản lý cho phép thực hiện là chia nhỏ căn hộ để bán. Tuy nhiên, dư luận và nhiều chuyên gia cho rằng, cách làm này thực chất vẫn chỉ là chiêu đánh vào tâm lý “hợp túi tiền” của khách hàng để doanh nghiệp đẩy hàng tồn đi, chứ DN chưa chịu giảm giá về giá thực để chia khó với người tiêu dùng.

Rõ ràng, còn quá nhiều vướng mắc khiến thị trường BĐS vẫn loay hoay.  Cho dù giá có thực sự về đáy, hay vốn từ ngân hàng đang dễ thở hơn cho BĐS thì “lòng tin của xã hội, doanh nghiệp vào thị trường BĐS suy giảm mạnh, chưa thể khôi phục nhanh chóng”- Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhận định./.