Vì sao chủ đầu tư thờ ơ với phân khúc nhà giá rẻ?

Theo Bộ Xây dựng, trong số những người có nhu cầu về nhà ở thì 80% người dân không đủ khả năng tự chi trả theo cơ chế thị trường. Quan điểm của Đảng, Nhà nước là tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu bức thiết về chỗ ở cho người dân.

Thế nhưng, sau một thời gian rầm rộ xây dựng nhà ở xã hội, đến nay nguồn cung căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng ở Hà Nội rất khan hiếm. “Phủ sóng” trên thị trường bất động sản chủ yếu là căn hộ giá trên 2 tỷ đồng. Có nguồn cầu lớn, nhưng vì sao các doanh nghiệp lại không mặn mà với phân khúc nhà giá rẻ?

 Theo báo cáo của Công ty TNHH CBRE Việt Nam (đơn vị cung cấp các dịch vụ bất động sản), trong quý I/2016, thị trường Hà Nội có hơn 4.000 căn hộ mới được mở bán thuộc 16 dự án, chủ yếu thuộc phân khúc nhà trung cấp. Các giao dịch vẫn diễn ra sôi động, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường, phân khúc nhà bình dân, giá rẻ có lượng giao dịch giảm.

Việc giao dịch giảm ở phân khúc nhà ở giá rẻ không chỉ có nguyên nhân từ việc dừng cam kết cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, mà còn do nguồn cung loại nhà này rất hạn chế. Hiện số dự án nhà chung cư có giá khoảng 1 tỷ đồng đang mở bán chỉ đếm trên đầu ngón tay, ngoài 1 vài dự án nhà giá rẻ của Tập đoàn Mường Thanh, còn hầu hết ở ngoại thành như Gemek Tower có giá bán khoảng 14 -18 triệu đồng/m2; Thăng Long Victory với giá từ 14-16 triệu đồng/m2, The Golden An Khánh với giá 12-14 triệu đồng/m2 đều ở huyện Hoài Đức….

Nghịch lý là ở chỗ, trong khi nhu cầu về nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động có thu nhập thấp rất lớn, thì các doanh nghiệp lại không mặn mà xây loại nhà phục vụ số đông này mà đua nhau làm nhà trung và cao cấp.

Theo ông Nguyễn Đắc Trung, Giám đốc khai thác thị trường, Tập đoàn Đất Xanh, nguyên nhân là do các chi phí đầu vào hiện quá lớn, nên nếu bán với giá rẻ thì họ sẽ không có lãi.

“Chi phí cấu thành vào giá thành rất cao làm cho các chủ đầu tư rất khó để trong thời điểm hiện nay xây dựng được những căn hộ giá từ 1 tỷ trở lại, cả về vấn đề chi phí đất và các chi phí liên quan tương đối cao. Đó là nguyên nhân chứ không phải là do chủ đầu tư không muốn làm. Tất cả đều muốn làm nhưng vấn đề là chi phí, làm thì khó có thể đem lại lợi nhuận cho người ta, đó là lý do vì sao không có nhiều chủ đầu tư trên thị trường có khả năng làm được phân khúc nhà dưới 1 tỷ”, ông Trung lý giải.

Đối với nhà ở xã hội được Nhà nước ưu đãi về thuế, đất đai và nguồn vốn, tại sao trong thời gian qua nguồn cung vẫn thiếu và nhiều dự án chậm tiến độ? Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường phân tích, cùng có quá trình chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý dự án giống nhau, nhưng làm nhà ở xã hội chẳng khác nào thu tiền lẻ vì lợi nhuận bị khống chế tối đa 10%.

“Bên cạnh những chính sách ưu đãi dành cho các chủ đầu tư khi tạo lập phân khúc nhà ở xã hội, vẫn còn rất nhiều rào cản như thủ tục pháp lý, hay các ưu đãi về đấu nối cơ sở hạ tầng… gây trở ngại cho quá trình hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở xã hội. Khống chế 10% lợi nhuận là sự thua thiệt, tạo sự chênh lệch lớn về lợi nhuận so với nhà thương mại. Nguồn tiền của ngân hàng cũng không mặn mà đối với các chủ đầu tư chọn xây dựng phân khúc này”, ông Cường giải thích.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội nhận định, đa số doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam có quy mô nhỏ và vừa, do đó nếu không tiếp tục triển khai chương trình tín dụng ưu đãi đối với các chủ đầu tư làm nhà ở xã hội sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, thì nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ còn tiếp tục khan hiếm.

“Nếu Ngân hàng Nhà nước không quyết liệt trong sắp xếp nguồn quỹ, tín dụng cho nhà ở xã hội thì sẽ không giúp cải thiện đời sống cho người dân, cũng như các chương trình phát triển nhà ở xã hội sẽ bị dừng lại. Không có nguồn tín dụng ưu đãi thì không doanh nghiệp nào tham gia, và như vậy thì không giải quyết được nhu cầu bức xúc về nhà ở của người dân, đặc biệt là ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM”, ông Thanh cho biết.

Về giải pháp để tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, PGS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu chính sách hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho người mua nhà và doanh nghiệp, đồng thời cần hướng đến tạo điều kiện khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê giá rẻ.

“Nhà nước vẫn cần có những chính sách hỗ trợ, nhưng có thể chính sách hỗ trợ khác. Gói 30.000 tỷ chủ yếu hỗ trợ cho những người mua nhà thu nhập thấp. Nhưng con đường hỗ trợ cho người nghèo để có nhà ở không nhất thiết là cứ để người ta mua nhà, mà có thể hỗ trợ để người nghèo có những dạng nhà ở trả tiền ít qua hình thức cho thuê nhà ưu đãi. Để cho thuê được thì cũng cần Nhà nước hỗ trợ, nhưng không phải hỗ trợ thông qua người nghèo mà hỗ trợ cho các chủ đầu tư”, PGS.TS Hoàng Văn Cường đề cập.

Mất cân đối cung – cầu, dư thừa nguồn cung nhà giá cao là những yếu tố gây bất ổn cho thị trường bất động sản, thậm chí có thể hình thành “bong bóng”. Nếu không kịp thời có những chính sách điều chỉnh, thu hút nhà đầu tư quay lại với phân khúc giá rẻ, nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu số đông, thì thị trường bất động sản dù được cho là đã phục hồi, vẫn chưa đúng hướng và thiếu bền vững./.