Theo phân tích của bà Nguyễn Vân Khanh, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư của JLL (Jones Lang LaSalle - tập đoàn quản lý đầu tư và dịch vụ về bất động sản) Việt Nam, Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam đã tăng lên đáng kể thời gian vừa qua và kỳ vọng sẽ tiếp tục sôi động.
Thị trường ngày càng hấp dẫn
Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư của JLL cho rằng, khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư, góp phần cho các hoạt động M&A ở thị trường này trở nên sôi nổi.
 |
Đối với các bất động sản dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các quỹ đất "sạch" (ảnh minh họa: KT) |
Theo JLL, khi dòng vốn đầu tư vào khu vực châu Á Thái Bình Dương có dấu hiệu chững lại, thị trường bất động sản Việt Nam trở nên tiềm năng cho các nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đầu là các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Yếu tố tích cực thúc đẩy hoạt động M&A ở Việt Nam chính là triển vọng phát triển kinh tế khi tăng trưởng GDP được duy trì ở mức cao so với các nước trong khu vực; với 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và Hồ Chí Minh càng tăng tính hấp dẫn đối với thị trường này.
Quan trọng hơn hết, JLL cho rằng, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam là một trong những yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư.
Qua phân tích số liệu về thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2016, JLL cho rằng, xu hướng mới từ hoạt động M&A của các chủ đầu tư Việt Nam.
Cụ thể, nếu như trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản giai đoạn 2009 – 2013, phần lớn bên bán là các chủ đầu tư trong nước gặp khó khăn về vốn và loay hoay tìm bài toán đầu ra thì từ năm 2014 trở đi, thị trường đã chứng kiến một xu hướng ngược lại. Chính các chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh về vốn đã chủ động tìm kiếm quỹ đất để phát triển.
Điển hình trong quý 1/2016 là Novaland chính thức nhận chuyển nhượng dự án khoảng 30ha đất tại khu dân cư Nam Rạch Chiếc, quận 2 từ quỹ đầu tư VinaCapital - quỹ đầu tư niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán của London và là một trong những quỹ đầu tư đầu tiên ở Việt Nam. Bên cạnh đó, VinaCapital Vietnam Opportunity Fund (VOF) cũng đã đầu tư 47 triệu USD thông qua hình thức trái phiếu chuyển đổi để đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản của công ty này.
Theo JLL, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở Thành phố Hồ Chí Minh, khi họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị và sự giảm của tỷ suất vốn hóa.
Một trong những thương vụ chuyển nhượng bất động sản đáng chú ý nhất trong quý 1/2016 là việc tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, Tp.HCM), một nhà đầu tư Nhật Bản đã thực hiện nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà với giá trị tương đương 47 triệu USD. Sự thành công của thương vụ này cung cấp cho thị trường một bằng chứng giao dịch và mức kỳ vọng của nhà đầu tư về tỷ suất vốn hóa ở mức trên 8% cho loại hình văn phòng hạng B vị trí trung tâm tại thành phố Hồ Chí Minh.
Tiếp đó, trong quý 2/2016, Mapletree Investments đã mua lại khu phức hợp Kumho Asiana Plaza tại quận 1, TP. Hồ Chí Minh từ liên doanh Hàn Quốc với mức tỷ suất vốn hóa ước tính khoảng 9% cho toàn khu.
Quỹ đất "sạch" tiếp tục được săn lùng
Phân tích của JLL cho rằng, phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam muốn tìm kiếm các bất động sản đầu tư có dòng thu nhập ổn định, tuy nhiên, có rất ít cơ hội phù hợp. Nguyên nhân chủ yếu khan hiếm nguồn cung do các chủ đầu tư tòa nhà thường đang rất hài lòng với dòng thu nhập mang lại nên không muốn đưa tài sản chào bán kể cả khi nhà đầu tư sẵn sàng đưa ra một mức tỷ suất sinh lợi rất thấp để sở hữu tài sản.
Đối với các bất động sản dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các quỹ đất "sạch" (đất đã đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất đã được thanh toán hoặc xác định nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất được xác lập, quy hoạch rõ ràng). Tuy nhiên, các quỹ đất như yêu cầu này thường rất hạn chế do thị trường bất động sản của Việt Nam còn khá non trẻ.
Ngoài ra, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất hạn chế, thường thông qua các đơn vị tư vấn.
Bà Nguyễn Vân Khanh, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư của JLL cho rằng, vẫn tiềm năng lượng vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài quy mô có thể lên đến hàng trăm triệu đô la Mỹ cho mỗi dự án nhưng vẫn luôn tồn tại những thách thức trong việc sử dụng các nguồn vốn này hiệu quả để không tạo nên tính bất ổn cho thị trường. Song, làn sóng các nhà đầu tư tìm quỹ đất "sạch" từ các dự án khu dân cư vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao.
Nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm tăng giá trị cho thị trường.
Có thể thấy, những thương vụ giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2016 đến từ các nhà đầu tư Nhật Bản như Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát là những minh chứng điển hình. JLL dự kiến, đây sẽ tiếp tục là xu thế trong thời gian tới để các quỹ đầu tư thâm nhập và thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam./.