Ông Mc Townsend – Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam khi trao đổi với VOV online cho rằng, việc người mua nhà vẫn đợi giá giảm tiếp rồi mới mua đã khiến thị trường bất động sản tiến gần hơn tới “cái chết”.
Bài toán về lợi ích của nhà đầu tư và người mua nhà luôn được đặt ra trong xu thế thị trường hiện nay. Làm thế nào để giải quyết lượng hàng tồn kho, phá băng bất động sản, giải quyết nợ xấu... là câu hỏi được đặt ra nhiều nhất vào những tháng qua.
Đưa ra dẫn chứng và so sánh về kinh nghiệm giải quyết nợ xấu do tồn kho bất động sản, ông Mc Townsend nói: Trong cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, tại Thái Lan, mọi việc diễn biến rất nhanh. Còn ở Việt Nam có một quá trình dài hơi và sự chết dần dần của thị trường. "Thời điểm đó, Thái Lan có nhiều tòa cao ốc đang được xây dựng nhưng sau đó được ngừng lại lập tức. Sau đó, các chủ đầu tư và các NH phải quyết định bán lại cho người mua với giá cực rẻ để giúp các dự án đó thoát khỏi khó khăn“.
Còn ở Việt Nam, mọi cái đều đang diễn ra rất từ từ, chầm chậm. Trong khi, lại có nhiều vấn đề nổi cộm như lãi suất, niềm tin thị trường, nguồn cung quá lớn... Lãi suất đã giảm nhiều nhưng nền kinh tế chưa phục hồi được nhanh. Với lãi suất giảm nhiều như vậy, nhiều người cho rằng những khoản nợ xấu có thể có cách nào đấy để tái cơ cấu. "Người nào thừa nhận vấn đề của mình đầu tiên thì chính người đó sẽ tìm ra được giải pháp đầu tiên. Nhưng vấn đề ở đây là không ai thừa nhận cái khó, vướng mắc của mình“ – ông Mc Townsend nói.
 |
Trở lại với thực tế thị trường bây giờ, theo cách so sánh của ông Mc Townsend thì "trăm người bán nhưng chỉ có vài người mua“. Nhiều năm trước đây, thị trường còn đỉnh cao chủ đầu tư sẽ tìm được người mua ngay lập tức. Thậm chí, nhiều khách hàng "vật vã“ đi tìm chủ đầu tư mà không tiếp cận được. Nhiều mua bán đều phải qua môi giới, trung gian khiến cho thị trường lúc nào cũng sôi sùng sục, thiếu giả tạo và tạo một nhu cầu không thực. Điều này càng kích thích người mua chạy theo những làn sóng ảo. Nhưng nay, người mua lại tỏ ra cẩn trọng hơn, đang trong trạng thái chờ đợi giá giảm tiếp, chờ khi nào dự án hoàn thành thì họ mới bắt đầu mua. "Nhưng đây cũng chính là yếu tố khiến thị trường ngày càng tiến gần tới cái chết“- ông Mc Townsend nói.
Bình luận về giải pháp mà Bộ Xây dựng đưa ra là hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, theo ông Mc Townsend, xét về lý thuyết, giải pháp như vậy cũng có thể giúp đỡ cho người mua. Nhưng mấu chốt ở đây là phải vực dậy niềm tin của thị trường và thị trường. Điều này cần một chuỗi các giải pháp chứ không phải là một, chẳng hạn như có thể kéo dài thời hạn cho vay các khoản mua nhà. Tuy nhiên, xét về mặt thực tế thì việc cho vay mua nhà là việc của các ngân hàng. Bộ Xây dựng đề xuất như vậy nhưng các NH có làm theo hay không thì họ phải tự điều chỉnh cán cân tài chính của mình.
Gần đây, nhiều chủ đầu tư tại TP. HCM đã thống nhất không tiếp tục giảm giá căn hộ. Điều này đặt ra câu hỏi về tính hiệu quả của chiến lược giảm giá. Quan sát nhóm người mua-để-ở do nhóm này có nhu cầu ổn định hơn so với giới đầu cơ, CBRE nhận thấy việc họ còn chần chừ chưa mua nhà xuất phát từ yếu tố tâm lý hơn là khả năng chi trả. Ngay cả khi có khả năng chi trả cho căn hộ, họ cũng chưa vội thực hiện giao dịch do tâm lý kỳ vọng giá giảm thêm, sự thiếu hụt niềm tin vào khả năng thực hiện cam kết của các chủ đầu tư, cũng như quan niệm giá cả đang ở mức quá cao – hệ quả của cuộc đua tranh về giá hiện tại. Do vậy, việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu như mức giảm lớn hơn kỳ vọng của người mua. Mức giảm lớn nhất trên thị trường hiện nay vào khoảng 40% so với giá chào ban đầu (cho căn hộ bàn giao thô). Liệu các chủ đầu tư có sẵn sàng đưa ra mức giảm hấp dẫn hơn, trong khi không có gì đảm bảo doanh số bán được cải thiện?
Năm 2013, người mua làm chủ thị trường
Trở lại với thực trạng thị trường căn hộ chung cư và nhà đất Hà Nội những tháng qua, bà Ngô Thị Hương Giang – Phòng nghiên cứu của CBRE cho biết: Năm 2012, thị trường căn hộ chứng kiến nguồn cung chào bán mới sụt giảm mạnh (giảm 65% so với năm trước), chủ yếu do các chủ đầu tư thận trọng hơn kể từ nửa cuối năm 2011. Trong khi đó, số căn hoàn thiện trong năm 2012 tăng mạnh, đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.
"Năm 2012 hoàn toàn thuộc về người mua, với các mức giảm giá mạnh được ghi nhận. Cũng trong năm này, mối quan tâm của công chúng đã chuyển dịch nhanh chóng từ thị trường thứ cấp sang thị trường sơ cấp. Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào, thì đến cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% mức giá chào ban đầu“ – bà Giang nói.
Số lượng căn hộ tồn kho là một chủ đề gây nhiều tranh cãi trong năm 2012. Theo số liệu thống kê của CBRE, Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán nhưng không tìm được người mua. Do vậy, sẽ mất từ 1,5 năm đến 4 năm để tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho này, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường: kịch bản tốt là khi thị trường trở lại mức tiêu thụ khả quan của năm 2011, trong khi kịch bản xấu là thị trường duy trì mức tiêu thụ kém của năm 2012.
Bước sang năm 2013, CBRE kỳ vọng giá chào thứ cấp tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012. Giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng. Do vậy, 2013 dự kiến sẽ còn là một năm đầy thách thức với các chủ đầu tư.
Tương tự như phân khúc chung cư, theo bà Hương Giang, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, giá chào bán ở thị trường thứ cấp giảm 7 quý liên tiếp, trong khi khối lượng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012. Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm 30% so với mức đỉnh tại Quý 2/2011. Nguồn cung hoàn thiện tại các dự án tiếp tục tăng, một mặt cho thấy sự tiến triển tích cực từ phía các chủ đầu tư, nhưng mặt khác gây áp lực giảm giá.
Cũng theo phán đoán của các chuyên gia tại CRBE, các căn nhà dưới 10 tỷ đồng có thể sử dụng được ngay sẽ đắt hàng hơn do phù hợp mong muốn của người mua về chất lượng cũng như giá cả./.