Năm 2019 tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản

Thông tư 19 chủa Ngân hàng Nhà nước (ngày 28/12/2017) sửa đổi, bổ sung Điều 17 Thông tư 36, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Chỉ thị 04 của Ngân hàng Nhà nước (ngày 2/8/2018) cũng khẳng định chủ trương "Không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc biệt); Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán, BOT, BT giao thông; Kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến bất động sản". Thực tế, các ngân hàng khó còn "room" tín dụng để cho vay bất động sản.

Như vậy, tỷ lệ tín dụng bất động sản đã tiếp tục được giảm xuống và sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn trong năm 2019.

Các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ở nước ta, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng để đầu tư vào các dự án. Nguồn vốn huy động trước từ khách hàng của các chủ đầu tư phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà.

Các doanh nghiệp đang đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản. Thị trường chứng khoán vẫn chưa trở thành kênh dẫn vốn quan trọng của thị trường bất động sản do mới chỉ có rất ít doanh nghiệp bất động sản niêm yết. 

Bức tranh về tín dụng bất động sản không chính xác

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 6/2018 cho vay bất động sản chỉ tăng 2,19%, mức tăng thấp nhất trong 3 năm trở lại đây. Tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế, con số này cũng thấp hơn rất nhiều so với những năm trước.

Bên cạnh các khoản vay với mục đích đầu tư bất động sản, cho vay cũng liên quan đến nhà đất là mua nhà, sửa nhà để ở đang được xếp vào mảng tín dụng tiêu dùng của người dân. Tính đến cuối năm 2017, dự nợ tín dụng tiêu dùng khoảng hơn 1,1 triệu tỷ đồng thì có tới 53% là cho vay mua, sửa chữa nhà ở.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu (chuyên gia tài chính – ngân hàng) nếu tính gộp cả tiền cho vay mua, sửa nhà để ở thì khoản vay liên quan đến bất động sản chiếm tới khoảng 20% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế. Việc cho vay bất động sản núp bóng tín dụng tiêu dùng được xem là một trong những nguyên nhân chính khiến tín dụng tiêu dùng tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian qua. Theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, dư nợ tín dụng tiêu dùng đã tăng trưởng nhưng phần lớn chảy vào bất động sản qua mua nhà.

“Điều này làm cho bức tranh về tín dụng bất động sản không chính xác, cần phải tách tín dụng mua nhà, sửa nhà khỏi tín dụng tiêu dùng để đổ về tín dụng bất động sản. Tín dụng mua nhà, sửa nhà thực chất là tín dụng bất động sản vì nó gồm đủ hai yếu tố là vay ngân hàng (để mua bất động sản) và thế chấp bằng chính tài sản mua” – TS Hiếu nói.

TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích thêm, nếu tính con số 20% dư nợ bất động sản (gồm cả cho vay thẳng vào bất động sản và thông qua tín dụng tiêu dùng) là rất cao. Thông thường trong nền kinh tế nếu tín dụng cho vay bất động sản dừng ở 10% là hợp lý. 

Tuy nhiên, mức này vẫn chưa phải báo động, mức báo động phải là từ 30% trở lên. Nếu ở mức này thì tín dụng bất động sản rủi ro rất lớn, thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng và giá bất động sản xuống rất nhanh. Giá xuống thì tài sản bảo đảm cho khoản vay mất đi giá trị, trở thành nợ xấu và ảnh hưởng tới hệ thống tín dụng./.