Thị trường bất động sản thời gian qua vẫn còn nhiều bất cập, gây bất lợi cho người mua nhà. Nhiều nhà đầu tư (khách hàng) có nguy cơ “trắng tay”.

Những lỗ hổng cần vá lại

Đất nước ta từ khi mở cửa, doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế chuyển sang đầu tư bất động sản (BĐS) - bởi thấy lợi nhuận cao… nhưng rồi “chết yểu”. Một chuyên gia về BĐS đã nhận định: Ở nước ta, BĐS hầu như rơi vào tay các nhà “đầu cơ”.

tym_3572_jwnu.jpg
 Khách hàng cần tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực BĐS trước khi đặt bút ký hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng mua nhà ở.
Chính vì lẽ đó đã gây cơn sốt giá về BĐS qua từng thời kỳ, người thực sự có nhu cầu về nhà ở lại không có cơ hội, một là về giá, hai là các nhà đầu cơ đã bằng nhiều phương thức tìm hiểu mua đón lõng ngay từ khi dự án BĐS đang trên giấy.

Đã có nhiều bài học “chua xót” mà vụ việc của PVC Land chúng tôi phản ánh mới đây chỉ là một ví dụ cho thấy hệ thống pháp luật còn nhiều lỗ hổng. Ngoài ra, còn nhiều lỗ hổng khác do tâm lý đầu tư theo phong trào.

Trước đây, khách hàng mua - bán BĐS hầu như không quan tâm nhiều đến năng lực của nhà đầu tư. Mặc dù quy định người mua nhà chung cư, biệt thự liền kề đều phải được biết về năng lực tài chính của nhà đầu tư, nhưng dân ta thường bỏ qua mấu chốt quan trọng này, cũng chính vì vậy, khi rủi ro “ập” đến, các nhà đầu tư căn hộ, biệt thự liền kề đã phải chịu trận. Khách hàng là người bỏ tiền ra để đầu tư vào dự án, khi bị rủi ro thì quyền và lợi ích của họ lại không được đảm bảo - có thể là mất trắng; còn chủ đầu tư của dự án “phủi tay” là xong.

Thực tế là hệ thống pháp luật của chúng ta cũng đã được “xốc” lại để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, để chủ đầu tư phải có trách nhiệm đến cùng đối với khách hàng. Chính vì vậy, dự án phải được bảo lãnh qua ngân hàng trước khi đầu tư xây dựng là một điều kiên tiên quyết đối với các chủ đầu tư, cũng là đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ.

Năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) ra đời, điều 56 quy định, chủ đầu tư thực hiện dự án phải được ngân hàng bảo lãnh. Nếu chủ dự án không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh.

Khác với trước đây, người mua nhà chịu thiệt khi dự án bị đình trệ, khách hàng có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tư, thậm chí là kiện ra tòa cũng chưa chắc đòi được tiền. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều lỗ hổng từ thực tế chưa thể vá lại trong ngày một ngày hai.

Tiềm ẩn từ các dự án

Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM mới đây đã công bố danh sách 77 dự án BĐS đang thế chấp ngân hàng. Hà Nội cũng công bố có 34 dự án đang trong tình trạng “cắm” nhà băng.

Trong danh sách hơn 100 dự án được nêu tên có khá nhiều đại gia BĐS, thực sự đã gây ra “cú sốc” cho nhiều nhà đầu tư và các chủ dự án cũng “thất thần”. Nhiều chuyên gia đã lên tiếng giải thích việc thế chấp dự án để vay vốn là điều hết sức phổ biến trong kinh doanh BĐS… nhưng không thể làm yên lòng đối với khách hàng đã đầu tư tại nhiều dự án. Đây cũng là bài học cảnh báo cho những người mua nhà trước khi “xuống tiền” vào các dự án.

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đưa ra những dự báo về thị trường BĐS năm 2017 và giai đoạn 5 năm tới: Thị trường BĐS vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể chững lại so với năm 2016. Thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị.

HoREA cũng cho rằng, hiện nay đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường BĐS như hiện tượng lệch pha cung - cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng...

Lệch pha cung - cầu

Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài – GS. Nguyễn Mại đã đưa ra nhận định về thị trường BĐS tại một hội thảo do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnRea) tổ chức. Theo đó, nhu cầu nhà ở đang trên đà tăng trưởng bền vững, tín dụng đổ vào BĐS được điều tiết tốt, thị trường 2017 hứa hẹn trở thành bức tranh với nhiều gam màu sáng và sôi động.

Tuy vậy, GS. Nguyễn Mại cũng cho rằng, đã xuất hiện lo ngại khi số lượng căn hộ cao cấp tăng quá nhanh làm lệch cán cân cung - cầu, có thể dẫn đến những bất lợi cho thị trường. Đặc biệt, thị trường vẫn còn nhiều điều cần phải lưu ý để tránh nguy cơ gây “bong bóng”, bởi theo thống kê của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, tín dụng BĐS năm 2016 chỉ tăng 12% so với mức 28% của năm 2015.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Nguyễn Trần Nam thì cho rằng, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam còn rất lớn và tiềm năng, triển vọng vẫn còn hiện hữu. Cùng với đó là sự quan tâm của giới đầu tư quốc tế đối với BĐS Việt Nam đang ngày càng tăng mạnh.

Tuy nhiên, thị trường BĐS trong năm 2017 sẽ tiếp tục như năm 2016, chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Nhưng giai đoạn này sẽ có sự đột phá về phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội. Trong khi đó, với những cảnh báo liên tiếp, các chủ đầu tư phân khúc cao cấp cũng sẽ phải điều chỉnh giảm, nếu không muốn lâm vào khủng hoảng.

Lời khuyến cáo đối với khách hàng là cần tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực BĐS trước khi đặt bút ký hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng mua nhà ở.

Luật sư Lê Thanh Sơn - Văn phòng Luật AIC cho biết, để tránh rủi ro, người mua nhà nên cân nhắc, xem xét kỹ và nắm rõ thông tin để biết dự án đã đủ điều kiện được bán chưa. Đặc biệt, người dân không nên quá tin vào lời mời chào của các đơn vị môi giới BĐS./.