Phức tạp cải tạo chung cư cũ

Theo các nhà quản lý và chuyên gia, đây là vấn đề phức tạp cần một giải pháp khoa học đa ngành.

Gần 25% chung cư ở tình trạng nguy hiểm

Theo một Báo cáo của Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện có hơn 90% chung cư cũ đã hư hỏng, xuống cấp. Trong đó có gần 25% lô, tòa chung cư ở tình trạng nguy hiểm. Đáng chú ý, nhiều khu, nhiều lô nhà chung cư cũ đã bị lún hơn 1,2 m so với mặt nền ban đầu, kết cấu bị nứt làm giảm khả năng chịu lực của tòa nhà. Bên cạnh đó, việc cơi nới tùy tiện tại phần lớn các tòa nhà cũng đã làm tăng tải trọng so với thiết kế và mất mỹ quan đô thị. Nhiều chung cư thiếu lối thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy xuống cấp dẫn đến không bảo đảm an toàn khi có sự cố xảy ra. Trong khi Hà Nội mới cải tạo được 11 lô chưng cư nhưng hầu hết đang ở giai đoạn triển khai thi công.  

Sống khổ nhưng hàng ngàn hộ vẫn phải chờ

Bà Phiếu vừa quyết định bán căn hộ 45 m2 ở khu tập thể Hào Nam, mà gia đình bà đã sinh sống từ những năm 1980, nay đã xuống cấp nghiêm trọng. Bà cho biết cứ trời mưa là nước lại ngấm xuống trần và tường nhà làm nấm mốc xanh lè. Mặc dù gia đình bà đã cơi nới thêm phòng trước sau song vẫn không còn đủ không gian cho hai gia đình người con trai của bà, tổng cộng là 9 nhân khẩu cùng sinh hoạt.

Bà Phiếu nói: “Nhà nước cũng đã có chủ trương cải tạo khu này, cách đây hai năm các hộ gia đình ở đây đã kê khai, nhưng rồi chả thấy gì nữa. Chờ thì biết đến bao giờ, mười năm nữa cũng chưa chắc xong”. Tuy nhiên, trường hợp bà Phiếu là cá biệt vì có điều kiện chuyển đi nơi khác sống tốt hơn, còn hàng ngàn hộ dân khác ở Hà Nội thì vẫn chấp nhận cuộc sống khổ nơi đây.

Khu Hào Nam giống như hàng trăm khu chung cư cũ ở Hà Nội, có cùng một gam màu xám đen, hầu hết các hộ gia đình đều cơi nới “chuồng cọp” để tăng diện tích sinh hoạt khi số nhân khẩu tăng thêm. Khi màn đêm buông xuống, đèn cầu thang chỗ có, chỗ không lờ mờ, khiến người leo lên, đi xuống phải rất cẩn thận. Hành lang và chiếu nghỉ đều được tận dụng để trăm thứ đồ đạc linh tinh hay phơi quần áo… Nếp sinh hoạt đặc trưng của một thời bao cấp vẫn còn đó bất chấp xã hội đang tiến lên thời công nghiệp hóa, hiện đại hóa. 

Những vướng mắc và giải pháp

Tại một hội thảo gần đây, Ths.KTS. Lã Kim Ngân -Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội cho biết, các khu chung cư cũ ở Hà Nội chủ yếu phát triển trong giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1990, trong bối cảnh nền kinh tế bao cấp với các mô hình ở khá đặc trưng như: khu Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Hào Nam…

Những khu vực này cũng đánh dấu một bước phát triển đô thị của Hà Nội, song còn nhiều tồn tại và bất cập về tổ chức không gian, điều kiện môi trường sống chưa hoàn chỉnh, đồng bộ; hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật còn yếu, thiếu. Đặc biệt với việc tập trung mật độ dân cư ngày càng lớn đã gây nên sự quá tải đối với hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật của khu vực này.

Bà Lã Kim Ngân cho rằng, quy hoạch cải tạo các chung cư cũ và quá trình đô thị hoá khu vực làng xóm cũ trong đô thị chưa có giải pháp quy hoạch đi kèm với các chính sách xã hội hợp lý, khả thi nhằm tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị văn minh hiện đại, cải thiện điều kiện ở của người dân.

Bà Lã Kim Ngân cho biết, các khu tập thể cũ sẽ được cải tạo chỉnh trang xây dựng trên nguyên tắc kiểm soát hạn chế phát triển dân số với ngưỡng tối đa bằng số dân hiện có, không xây dựng cao tầng đối với vùng ảnh hưởng đến các không gian bảo tồn.

Các khu tập thể cải tạo được phép nâng tầng là các khu tập thể không ảnh hưởng tới vùng bảo tồn, nằm trên các trục đường hướng tâm, tạo được điểm nhấn kiến trúc và hình ảnh đô thị văn minh hiện đại của Thủ đô; Với điều kiện xây dựng mật độ thấp để tạo được quỹ đất bổ sung cho các chức năng hạ tầng xã hội còn thiếu trong khu vực như: diện tích cây xanh, bãi đỗ xe, tiện ích công cộng, trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, chợ...;

Thành phố cũng khuyến khích giải pháp quy hoạch theo hướng khôi phục mật độ xây dựng thuần của thiết kế nguyên gốc, trên cơ sở giữ nguyên số lượng các căn hộ nguyên gốc nhưng tăng diện tích bình quân, nhằm cải thiện điều kiện sống dân cư trong thời kỳ mới. Bổ sung, bù đắp phần kinh phí cải tạo thiếu hụt do chưa đạt được lợi nhuận cho các chủ đầu tư dám mạnh dạn đầu tư, cải tạo các khu chung cư này, theo hình thức đầu tư thích hợp (BT, BOT, PPP...) tại các vị trí khác, thuận lợi tại khu vực phát triển mới.

Theo TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Hà Nội là một đô thị đặc biệt nên việc cải tạo khu đô thị cũ cần được xem xét thực trạng để có giải pháp cải tạo, tái phát triển hiệu quả. Ngày 26/7/2011, Thủ tướng đã phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội. Theo ông Nghiêm, đây là cơ sở pháp lý quan trọng để triển khai cải tạo tái phát triển các khu đô thị cũ.

Đánh giá về thực trạng cải tạo, tái phát triển các khu đô thị cũ những năm qua, KTS. Đào Ngọc Nghiêm chỉ ra những hạn chế: Việc cải tạo mới chỉ đề ra các định hướng lớn, để gắn kết với quy hoạch chung song chưa có các quy hoạch chi tiết, các thiết kế đô thị. Cơ sở pháp lý còn quá khái quát cho các khu đô thị cũ, thiếu các quy định quản lý theo quy hoạch, kiến trúc đô thị cho từng khu vực. Các dự án phát triển mới chưa gắn kết với mục tiêu chỉnh trang các khu dân cư cũ trong vùng nên tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là dễ thấy. Phân bố dân cư, cấu trúc dân cư và lao động giữa khu đô thị cũ với cả quy hoạch chung mới chỉ hình thành các định hướng lớn chưa có các cơ chế đặc thù để có hiệu quả.

KTS Nghiêm nói: “Minh chứng dễ thấy như giãn dân khu phố cổ, giãn dân số trong khu vực hạn chế phát triển, đã có cả thời gian dài nhưng chưa có chuyển biến mạnh. Chưa phát huy được vai trò cộng đồng, các tổ chức xã hội nghề nghiệp để nhận diện khu đô thị cũ và kêu gọi đầu tư xã hội”. Diện mạo, tổ chức không gian trong từng khu đô thị cũ chưa được định hình rõ nét, quản lý chưa chặt chẽ nên còn lộn xộn. Trong khi, việc cải tạo các khu chung cư cũ cần bảo đảm nghiêm ngặt các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

Ông Nghiêm cho rằng, trong các khu đô thị cũ, không gian xanh công cộng đang rất thấp (bình quân nội thành hiện khoảng 5,5m²/người đến 2030 phải đạt 12 – 14m²/người) và rất cần được quan tâm và có cơ chế quyết liệt hơn, khi di dời công nghiệp ô nhiễm, các trường đại học, cao đẳng...

Đưa ra nhiều giải pháp, song ông Nghiêm nhấn mạnh: Trong các khu đô thị cũ do có đặc thù riêng nên cần có sự đổi mới quản lý. Từ xây dựng thể chế, cơ sở pháp lý đặc thù (hiện đang rất thiếu) đến đổi mới cơ cấu tổ chức, nâng cao năng lực các cơ quan quản lý, nhất là phân công, phân cấp. Ông Nghiêm nói: “Bài học từ các nhà siêu mỏng, siêu méo là minh chứng cần quan tâm”.

Lưu ý sự tham gia của cộng đồng là hết sức quan trọng, ông Nghiêm cho rằng, trong các khu đô thị cũ thông thường đã xác định các chủ sử dụng đất, là khu vực đã có dân cư vì vậy để cải tạo tái phát triển được cần sự tham gia của cộng đồng từ khâu lập, thẩm định quy hoạch, giám sát thực hiện quy hoạch, quản lý khai thác sử dụng và điều chỉnh quy hoạch cũng như tham gia đầu tư. “Đây là việc cần được thể chế hoá, cần nâng cao nhận thức với cộng đồng cả với các cơ quan quản lý” – ông Nghiêm nói.

Cuối cùng KTS. Đào Ngọc Nghiêm kết luận, cải tạo, tái phát triển các khu đô thị cũ là vấn đề phức tạp, là khoa học đa ngành, với Hà Nội thì đây còn là vấn đề gìn giữ, tạo lập bản sắc đô thị, tăng sức cạnh tranh hướng tới phát triển bền vững./.