Nhà ở thương mại giá thấp khó làm vì thiếu quỹ đất

Bộ Xây dựng đang soạn dự thảo Nghị quyết về cơ chế khuyến khích nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến trình Chính phủ trong quý 3/2020. Nếu được ban hành thì hàng ngàn người lao động có thu nhập thấp tại TPHCM sẽ có cơ hội thực hiện giấc mơ an cư. Tuy nhiên, ở một đô thị đặc biệt như TPHCM, việc xây dựng nhà ở thương mại giá thấp không phải là chuyện  dễ.

Nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp

Theo Bộ Xây dựng, nhà ở thương mại giá thấp là căn hộ chung cư có diện tích dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với diện tích đất trong dự án. Nếu chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất (đã trả tiền sử dụng đất theo quy định) thì sẽ được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại địa phương sau khi được cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Nhiều người lao động thu nhập thấp tại TPHCM mong chờ có chỗ ở.

Ngoài ra, doanh nghiệp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng, được vay lãi suất ưu đãi ở mức 7% - 8%/năm. Các dự án nhà ở thương mại giá thấp được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành, doanh nghiệp được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở nếu áp dụng thiết kế mẫu.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, để đẩy mạnh phân khúc nhà ở thương mại giá thấp thì phải có nhiều cơ chế khác nhau. Thứ nhất là có cơ chế, chính sách về quỹ đất, quy hoạch thế nào, vì nếu phát triển nhà ở giá thấp thì mật độ dân số lại tăng cao. Thứ hai là giải pháp hỗ trợ về vốn.

“Doanh nghiệp có thể tự chủ được nhưng nếu được tháo gỡ và tạo điều kiện về vốn, về lãi suất… thậm chí là phát hành trái phiếu doanh nghiệp chẳng hạn, để tạo điều kiện hỗ trợ. Đặc biệt là về thủ tục xây dựng, nếu Nhà nước kêu gọi doanh nghiệp tham gia làm nhà ở giá thấp thì được ưu đãi gì, Nghị quyết sắp tới cũng được đề cập” - ông Nguyễn Trọng Ninh nói.

Không dễ triển khai

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư của công ty Savills Việt Nam nhận định, chỉ khi được Nhà nước giao đất, hoặc thu tiền sử dụng đất thấp để chi phí đất đai chỉ chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, thì doanh nghiệp mới có thể làm dự án nhà ở thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2. Ngoài ra, nguyên nhân làm giá thành sản phẩm bị đội lên cao cũng có phần do thời gian phê duyệt dự án kéo dài, làm phát sinh chi phí tài chính, chi phí đầu tư nên doanh nghiệp phải tính vào giá bán sản phẩm.

Theo TS Khương, tốc độ phát triển của lĩnh vực bất động sản quá nhanh, khung pháp lý chưa theo kịp. Vấn đề là các cơ quan quản lý Nhà nước quyết liệt ở mức độ nào để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Muốn doanh nghiệp phát triển và có sản phẩm nhà ở giá thấp bán cho người nghèo thì các cơ quan quản lý Nhà nước cần cải tổ cơ chế.

“Phải có trách nhiệm để giải quyết bài toán nhà ở, đặc biệt là các đô thị lớn như TPHCM hay Hà Nội, nơi mà những người buôn thúng bán bưng, thu nhập thấp là đối tượng cần nhà ở. Cơ hội cho người giàu thì nhiều nhưng cơ hội cho người nghèo thì không có” - TS Sử Ngọc Khương nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Tấn Hoàng, Giám đốc công ty Phú Hoàng Land cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản tại TPHCM như hiện nay thì việc thực hiện dự án nhà ở thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2 là không thể. Lý do khó khăn về quỹ đất, do các doanh nghiệp chỉ đi mua lại đất chứ không phải quỹ đất được phát triển cách đây 10 - 20 năm.

Thời điểm hiện nay giá đất không rẻ, cộng thêm lãi suất ngân hàng, các chi phí cơ hội… nên giá vốn đội lên, rất khó phát triển sản phẩm nhà ở có giá thấp.

Các doanh nghiệp bất động sản rất dè chừng trong việc phát triển sản phẩm giá thấp, bởi tỉ suất lợi nhuận không cao, trong khi thủ tục hành chính lại rắc rối. Do đó, các doanh nghiệp thường đầu tư vào sản phẩm trung và cao cấp để đạt mức lợi nhuận như mong muốn. Để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, theo ông Nguyễn Tấn Hoàng, rất cần sự vào cuộc của Nhà nước.

Để đảm bảo tính khả thi khi ban hành cơ chế khuyến khích xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành kiến nghị, Bộ Xây dựng nên soạn thảo hai khung giá. Một khung giá cho tất cả các tỉnh, dao động trong khoảng 20 triệu đồng/m2 là hợp lý. Khung giá thứ hai dành cho các đô thị đặc biệt như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng… sẽ cao hơn một chút, dao động trong khoảng 25 triệu đồng/m2. Với khung giá đó, các doanh nghiệp ở TPHCM có thể làm được.

Theo ông Nghĩa, vấn đề ở đây là sự hỗ trợ. Thứ nhất là hỗ trợ về tài chính, Chính phủ có thể bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Thứ hai là Chính phủ cho phép doanh nghiệp giãn thời gian nộp thuế, hoặc giảm thuế giá trị gia tăng (VAT). Đồng thời, có sự hỗ trợ cho chính người dân có nhu cầu mua nhà ở thương mại giá thấp:

“Ngoài sự hỗ trợ cho chủ đầu tư để ra được sản phẩm có giá phù hợp, đưa sản phẩm ra thị trường, thì kế tiếp là những người mua sản phẩm này. Chúng ta có thể dùng giải pháp họ được hỗ trợ mua một lần trong đời, và có giải pháp hỗ trợ tài chính cho họ mua được nhà phân khúc này” - ông Lê Hữu Nghĩa đề nghị.

Việc phát triển nhà ở thương mại giá thấp không chỉ đáp ứng nhu cầu chỗ ở mà còn thể hiện sự nhân văn, quan tâm những thu nhập thấp. Các cơ quan quản lý Nhà nước cần tháo gỡ những điểm nghẽn về thủ tục pháp lý làm kéo dài thời gian thực hiện dự án. Đồng thời, xây dựng quy hoạch đô thị rõ ràng, bài bản, có tầm nhìn, tạo nguồn quỹ đất phục vụ cho việc phát triển nhà ở tại các địa phương./.