Năm 2019, thị trường bất động sản TPHCM diễn ra sự suy giảm toàn diện. Tăng trưởng lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đạt 4,3%, thấp hơn tốc độ tăng trưởng GRDP của thành phố. Cả năm qua, toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư. Vậy điểm nghẽn gây ách tắc thị trường bất động sản TPHCM là gì và lãnh đạo thành phố sẽ tháo gỡ như thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, do những quy định chồng chéo nhau trong các văn bản pháp luật, nhiều dự án bị đình trệ kéo dài, thậm chí có dự án “ngâm” đến hơn 10 năm vì vướng mắc trong quá trình phê duyệt thủ tục hành chính. Hiện nay có 4 vấn đề quan trọng mà doanh nghiệp địa ốc gặp khó, gồm: xác định quy trình thực hiện nhà ở hợp lý; giải quyết nhanh thủ tục nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở; xem xét giải quyết các dự án bị dừng triển khai và giải quyết rào cản “chỉ tiêu quy mô dân số” ở các quận, huyện.

Trong đó, khó khăn lớn nhất là quy trình thực hiện một dự án bất động sản có đất hỗn hợp do UBND TPHCM đưa ra gồm 6 bước, nhưng để thực hiện đúng quy trình này thì doanh nghiệp mất từ 5 - 10 năm mới xong thủ tục. Cụ thể sáu bước gồm: Bước 1 – làm thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, Bước 2 – trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Bước 3 – làm thủ tục giao thuê đất, Bước  4 - doanh nghiệp lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, Bước 5 – cấp sổ đỏ cho dự án, Bước 6 – công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM.

Theo ông Châu, tại Bước 4, pháp luật không quy định chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi đó thực hiện nghĩa vụ này làm doanh nghiệp bị chôn vốn, chi phí đầu tư, chi phí quản lý bị đội lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Nếu thực hiện đủ sáu bước mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp phép xây dựng thì thời gian thực hiện dự án bị kéo dài, ảnh hưởng không nhỏ đến doanh nghiệp.

“Một dự án nhà ở có 3 khoản chi phí cực kỳ lớn: Thứ nhất là giải phóng mặt bằng, thứ hai là nộp tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng các công trình trong dự án. Ba loại chi phí này cộng lại chiếm khoảng 90% giá thành. Từ công tác san lấp mặt bằng, thi công hệ thống đường xá, cầu cống…trong dự án cho đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn chắc là doanh nghiệp chịu không nổi!”, ông Châu phân tích.

Kiến nghị với lãnh đạo TP HCM, 19 doanh nghiệp địa ốc đang bị “ngâm” dự án do vướng thủ tục pháp lý, cần được nhanh chóng tháo gỡ để khai thông thế tắc nghẽn. Có thể kể đến như dự án The Water Bay của Tập đoàn Novaland (diện tích 30,2 ha tại phường Bình Khánh, Quận 2) đang phải tạm ngưng triển khai. Ngay sau Tết Canh Tý 2020, Tập đoàn này đã gửi đơn cầu cứu đến Bộ trưởng Bộ Xây dựng vì đã đầu tư 6.000 tỷ đồng nhưng phải rà soát lại pháp lý liên quan đến thủ tục đấu giá đất công.

Còn Tập đoàn Đại Phúc vướng mắc trong việc thuê lại đất của Nhà nước khi thực hiện các công trình giáo dục, y tế trên phần đất nằm trong phạm vi dự án Khu đô thị Vạn Phúc (diện tích 198 ha tại phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức). Theo Luật đất đai 2003, thực hiện chủ trương xã hội hóa lĩnh vực giáo dục, y tế, nếu chủ đầu tư xin thực hiện thì được sở chuyên môn tham mưu, trình UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhưng hiện nay, tất cả hồ sơ xin đầu tư đều chưa được giải quyết, khiến việc thực hiện khó khăn.

Hay như trường hợp của Công ty CP Địa ốc Phú Long kiến nghị tháo gỡ vướng mắc cho dự án Dragon City (diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè). Công ty này đã trúng đấu giá khu đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, được UBND TP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án. Tuy nhiên, trên khu đất này còn 01 căn nhà và một số hộ dân không chịu rời đi, khiến hơn 16 năm dự án không thể triển khai.

Nhận định về những khó khăn, vướng mắc, ông Nguyễn Văn Đồi, Giám đốc Công ty SSG cho rằng, quy trình bao nhiêu bước không quan trọng, mà điều quan trọng là mất bao lâu để thực hiện các bước đó. Doanh nghiệp luôn mong muốn được nộp tiền sử dụng đất càng nhanh càng tốt. Quy trình thì vẫn phải thực hiện nhưng cần phải làm khẩn trương, hiệu quả. Nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi mở bán, giới thiệu dự án thì sẽ xảy ra trường hợp một số doanh nghiệp chưa xong đã “bán lúa non”, chưa biết tiền sử dụng đất bao nhiêu đã bán, nhiều khi bán hớ, bán giá thấp thì lại kêu cứu.

“Tôi đề nghị bước thẩm định và cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất và các khoản phải đóng càng nhanh càng tốt. Như thế thì thể hiện được “sức khỏe” của doanh nghiệp, để tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo”, ông Đồi nói.

Trả lời về vấn đề chậm trong giải quyết đóng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp, ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TPHCM cho rằng, doanh nghiệp bất động sản bắt buộc phải thực hiện đúng theo quy trình đã được pháp luật quy định. Việc nộp nghĩa vụ tài chính là khâu khó thực hiện, tuy nhiên nếu doanh nghiệp đi ngược là triển khai dự án xong mới nộp tiền sử dụng đất thì rất có khả năng doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất. Nếu không nộp, doanh nghiệp chưa thể tính cơ cấu giá sản phẩm, khó khăn khi chuyển nhượng nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo ông Hoan, nếu quy trình để thực hiện một dự án bất động sản có đất hỗn hợp còn chậm trễ, gây khó khăn cho doanh nghiệp thì thành phố sẽ xem lại quy trình xử lý nội bộ để rút ngắn thời gian thực hiện. Những việc thuộc thẩm quyền của TP sẽ được triển khai và thống nhất thực hiện trong thời gian sớm nhất.

“Các quy trình rất cần thiết để cam kết trách nhiệm nhưng có sự cam kết mạnh mẽ hơn quy trình, chính là có tổ chuyên viên để giải quyết vấn đề này. Các Sở, ngành phải cử người chuyên trách, chuyên đi họp để có nhận thức chung, thống nhất cách làm chung, thảo luận chung nhưng hành động riêng”, ông Hoan cho biết.

Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Thành Phong cũng khẳng định, đội ngũ doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn thành phố chiếm tỷ lệ lớn, đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản của cả nước. Việc lắng nghe, tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp này cũng là nhiệm vụ trong quá trình tạo điều kiện phát triển chung.

Vấn đề thời gian giải quyết để đẩy nhanh việc triển khai thực hiện dự án, về mặt tổ chức công việc thì có quy trình với các bước như vậy. Nhưng mục tiêu nhằm tới là các cơ quan có trách nhiệm đẩy nhanh tiến độ thực hiện, điều đó có lợi cho doanh nghiệp và cũng có lợi cho TP HCM. Ông Phong yêu cầu các Sở, ngành có liên quan phối hợp để xử lý phải trên cơ sở đúng quy định của pháp luật.

“Cần vận dụng tối đa những quy định của pháp luật để tạo điều kiện tốt nhất cho các doanh nghiệp hoạt động. Cái nào chưa rõ sẽ xin ý kiến Bộ Xây dựng, nếu trả lời chậm ngành chức năng cần “khăn gói” ra trực tiếp gặp Bộ. Nếu tích cực như vậy thì rất tốt cho sự chờ đợi hiện nay của doanh nghiệp”, ông Phong nói.

Để khơi thông tình trạng ách tắc của thị trường bất động sản, rất cần sự vào cuộc quyết liệt, đồng bộ từ lãnh đạo TP HCM đến các sở ngành chuyên môn. Có như vậy thì mới tạo được môi trường kinh doanh thuận lợi, thu hút đầu tư để phát triển thành phố. Quan trọng hơn là tận dụng tốt nguồn lực đất đai, không làm lãng phí của cải vật chất của doanh nghiệp và xã hội./.