GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhấn mạnh điều này khi tham luận tại Hội thảo chuyên đề với chủ đề “đẩy mạnh cải cách thể chế - hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam năm 2022, diễn ra sáng nay 18/9.
Điều tiết giá trị gia tăng, chống đầu cơ bất động sản
Ông Hoàng Văn Cường phân tích, bất động sản có giá trị cao không phải chỉ do chi phí đầu tư xây dựng cấu thành công trình bất động sản mà chủ yếu do đất đai mà bất động sản đó tọa lạc có giá trị cao. Sự gia tăng giá trị bất động sản thường không phụ thuộc nhiều vào việc đầu tư xây dựng mà chủ yếu do sự thay đổi về vị trí, địa thế của bất động sản làm tăng địa tô của đất đai mà bất động sản đó tọa lạc.
Các hoạt động đầu cơ bất động sản đón trước quy hoạch, đón đầu các công trình hạ tầng chính là đón trước cơ hội để được hưởng địa tô chênh lệch từ đất đai mang lại. Do vậy, cơ chế và chính sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất không phải do nhà đầu tư tạo ra không chỉ đảm bảo hoài hòa lợi ích giữa các bên liên quan mà sẽ là giải pháp căn bản để hạn chế đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Đối với đại đa số người dân Việt Nam, bất động sản nhà ở không chỉ đơn thuần với mục đích để đáp ứng yêu cầu về chỗ ở mà còn được coi như là gia tài để lại cho đời sau. Do vậy giá trị bất động sản không chỉ đơn thuần là tổng luồng thu nhập và lợi ích mang lại được lượng hóa thành tiền của cả vòng đời tồn tại của bất động sản, mà còn bao hàm giá trị của việc bảo toàn tài sản của người chủ sở hữu.
Chính vì mục tiêu này nên người dân tỏ ra không hào hứng với quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình, mặc dù lợi ích về chỗ ở mang lại cho người sở hữu nhà chung cư có thời hạn không khác gì so với nhà chung cư sở hữu không có thời hạn.
Nếu nhà chung cư được sở hữu có thời hạn thì người mua nhà sẽ chỉ trả tiền mua tương đương giá trị luồng thu nhập và lợi ích mang lại theo thời hạn tồn tại của công trình, khi đó không chỉ giá mua bán nhà chung cư sẽ trở về mức hợp lý mà hình thức thuê nhà sẽ phát triển và những tồn tại nan giải của việc cải tạo nhà chung cư cũ như hiện nay sẽ được tháo gỡ. Do vậy, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ có thể được thực hiện khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian là tuổi thọ của công trình.
Tiến xa hơn nữa, ông Hoàng Văn Cường cho rằng, để hạn chế tình trạng chuyển sang đầu tư mua nhà mặt đất làm tài sản tích lũy, nhiều nước trên thế giới đã sử dụng thuế chiếm hữu bất động và thuế thu nhập cao đối với bất động sản thừa kế.
“Đây sẽ là một khó khăn trong thay đổi tư tưởng sở hữu và tích lũy của người dân, song đó sẽ là một chính sách tạo lập sự bình đẳng về cơ hội cho mọi người dân và thay đổi mục đích và hành vi đầu cơ khi tham gia thị trường bất động sản” – ông Hoàng Văn Cường nói.
Đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng việc đấu thầu dự án sử dụng đất hay đấu giá quyền sử dụng đất đều có mục đích chung là chọn được nhà đầu tư có phương án khai thác, sử dụng nguồn lực đất hợp lý nhất, mang lại hiệu quả cao nhất cho xã hội.
Đối với những mảnh đất đã ấn định các ràng buộc về sử dụng đất mà bất cử người nào cũng đều phải thực hiện phương án sử dụng đất giống nhau thì thước đo người sử dụng có hiệu quả nhất chính là lượng tiền người đó có thể trả để được nhận quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó – coi như là giá đất. Vì vậy, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng cho từng thửa đất riêng lẻ đã được ấn định các thông số kỹ thuật sử dụng đất.
Trên thực tế, đã xuất hiện tình trạng trả giá cao bất thường không phải vì hiệu quả mảnh đất mang lại mà nhằm trục lợi thông qua đẩy giá thị trường tăng lên để bán những mảnh đất đã có với giá cao thu lợi hoặc mượn giá cao để làm gia tăng giá trị tài sản của nhà đầu tư nhằm hợp pháp hoá cho các hoạt động huy động vốn.
Để ngăn chặn tình trạng trên, việc xây dựng kế hoạch đấu giá, phải xác định giá khởi điểm sát với giá trị thị trường, khi xuất hiện tình trạng bỏ giá cao một cách bất thường so với giá khởi điểm thì cơ quan quản lý nhà nước phải thực hiện ngay các biện pháp cảnh báo ngăn chặn các hành vi lợi dụng trả giá cao để trục lợi.
Đồng thời, điều kiện để những nhà đầu tư được tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính tương đương với giá trị lô đất đưa ra đấu giá, được chứng minh bằng tài khoản phong toả tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh thanh toán. Người tham gia đấu giá vi phạm sẽ bị xử lý tiền phong toả hoặc bảo lãnh của ngân hàng.
Mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch?
Ông Hoàng Văn Cường đề nghị cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.
Bên cạnh đó, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước.
“Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản” – ông Hoàng Văn Cường phân tích.
Ngoài ra, thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.
“Quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán” – ông Hoàng Văn Cường nhấn mạnh./.
