Xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa là một nội dung rất quan trọng trong việc xác định giá trị doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhiều khu “đất vàng” đang bị hô biến thành đất “bèo bọt” trong quá trình cổ phần hóa, lợi nhuận kếch xù rơi vào túi cá nhân.

Định giá đất cổ phần hóa phải đảm bảo nguyên tắc theo giá đất thị trường (Ảnh minh họa)

Thông tin được đề cập tại hội thảo xác định giá trị doanh nghiệp trước khi cổ phần hóa và vai trò của Kiểm toán Nhà nước (KTNN) do KTNN cùng Hiệp hội Kế toán công chức Anh quốc tổ chức.

Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I Vũ Khánh Toàn cho biết, theo quy định hiện hành, giá trị đất đai đưa vào cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN) không bao gồm đất thuê của nhà nước, kể cả trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê. Theo ông Toàn, đây chính là một kẽ hở về giá trị liên quan tới đất đai mà các DNNN được quyền thuê của nhà nước.

“Nhiều DN đang được giao quản lý sử dụng hàng loạt địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại có giá trị DN “bèo bọt”. Hậu cổ phần hóa, các cổ đông có thể hưởng một khoản lớn nếu như DN được cấp sổ đỏ và lợi thế quỹ đất này chắc chắn rơi vào túi cá nhân. Như vậy cổ phần hóa mà không định giá giá trị sử dụng đất hoặc lợi thế từ đất đang sử dụng và ưu tiên sử dụng chắc chắn sẽ không khách quan, làm thất thoát tài sản nhà nước”, ông Toàn cho hay.

TS Lưu Trường Khánh, Phó Kiểm toán trưởng, KTNN chuyên ngành V cho rằng, một trong những thiếu sót, tồn tại trong quy định về xử lý tài chính và xác định giá trị DN là chưa có quy định, cơ chế xác định lợi thế quyền thuê đất vào giá trị DN cổ phần hóa đối với đất DN cổ phần hóa, được nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm. Trong khi đó nhiều DN cổ phần hóa đang quản lý, sử dụng quỹ đất thuê trả tiền hàng năm là các diện tích “đất vàng” đối với thị trường bất động sản, nên nhiều trường hợp dù kinh doanh thua lỗ, mất hết vốn nhà nước nhưng đang quản lý, sử dụng quỹ đất thuê trả tiền hằng năm này đang là đối tượng thôn tính của các DN khác.

Đảm bảo nguyên tắc theo giá đất thị trường

Khắc phục những kẽ hở, bất cập hiện nay, TS Lưu Trường Khánh đề nghị bổ sung hướng dẫn đối với việc định giá lợi thế quyền thuê đất trả tiền hằng năm. Đối với diện tích đất giao thông thu tiền sử dụng đất thì cần áp dụng giá tạm tính là giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai chứ không áp dụng theo bảng giá đất địa phương ban hành.

Ông Vũ Khánh Toàn thì đề nghị, khi nhà nước định giá đất để cho DN nói chung và DN cổ phần hóa nói riêng thuê đất phải đảm bảo nguyên tắc theo giá đất thị trường. Cùng với đó, việc xây dựng giá đất của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng cần bám sát giá đất theo biến động thị trường để điều chỉnh giá thuê đất, tránh thất thoát tài sản nhà nước.

Đây cũng là giải pháp được Thứ trưởng Bộ Tài chính Trần Văn Hiếu nêu ra để khắc phục những bất cập hiện nay trong việc định giá đất để cho DN nói chung và DN cổ phần hóa nói riêng thuê đất. Riêng đối với đất ở tại khu đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại…thì giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương quy định phải bao gồm yếu tố có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế vị trí đất.

Cũng theo ông Hiếu, hiện Bộ Tài chính đang soạn thảo nghị định quy định chuyển DNNN thành công ty cổ phần, được sửa đổi, bổ sung theo hướng: Các DN cổ phần hóa có trách nhiệm rà soát toàn bộ diện tích đất đang quản lý, sử dụng để lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước thời điểm quyết định cổ phần hóa.

Phương án sử dụng đất của DN cổ phần hóa đang quản lý, sử dụng phải đảm bảo phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương; phù hợp với chiến lược phát triển DN.

Trong đó, giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN cổ phần hóa phải là giá đất cụ thể tại vị trí DN có diện tích đất được giao do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định theo quy định của Luật Đất đai.