Bỏ khung giá đất khiến giá chuyển đổi mục đích sang đất ở liệu có tăng?
Có nhiều ý kiến cho rằng khi bỏ khung giá đất và đưa ra đất thị trường có thể sẽ khiến giá chuyển đổi mục đích sang đất ở tăng, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, Nhà nước bao giờ cũng quan tâm tới người dân. Vì thế chính sách thiết kế sẽ đưa ra hệ số điều chỉnh bảng giá đất phù hợp, để chi phí mà người sử dụng đất khi chuyển đổi phải đóng cho Nhà nước thay đổi không quá lớn.
“Như tôi nói ban đầu, người dân hiện nay khi có đất bị thu hồi bao giờ cũng muốn được đền bù theo giá thị trường. Còn người phải bồi thường thì muốn giá thấp hơn thị trường. Giá thị trường phải xác định là giá đúng nhất, chính xác nhất. Còn chuyện giá lên sẽ liên quan tới đầu vào của kinh tế, nên phải có điều tiết giá. Ví dụ, khi giá tăng quá cao thì phải có điều tiết của Nhà nước để cân bằng lại cung cầu, không để thị trường quá khan hiếm, đẩy giá tăng”, Bộ trưởng Hà chia sẻ.
Bỏ khung giá đất để áp dụng theo thị trường liệu giá bất động sản có tăng?
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, giá sản phẩm bất động sản do nhà đầu tư đưa ra trong đó đã gồm giá đất, chi phí đầu tư và các chi phí khác của họ. Việc thay đổi cách tính giá thì giá đất ở lần sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ minh bạch hơn, và không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản.
“Tôi cho rằng, một sản phẩm bất động sản bán ra còn có nhiều giá trị khác, ngoài giá đất. Khi xác định giá đất chính xác sẽ là giá trị đầu vào, và được hạch toán vào giá đầu tư của nhà đầu tư dự án bất động sản. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng hay không và tăng ở mức độ nào... sẽ phụ thuộc vào cung - cầu, chứ không hẳn do thay đổi, bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà chia sẻ.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, các giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, sẽ có dữ liệu, kết nối với trung tâm. Mọi giao dịch mà người dân đăng ký với văn phòng đăng ký đất đai thì rất đơn giản để kết nối với Cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai quốc gia.
“Trên thực tế chúng ta đang triển khai công việc này. Tôi cho rằng sẽ gặp khó khăn ở giai đoạn đầu chúng ta chưa có đầy đủ dữ liệu thì chúng ta phải dùng 5 phương pháp xác định giá đất để xác định được bảng giá đất. Chúng ta có chuyên gia, cơ quan chuyên môn để đưa đến cho người ra quyết định là HĐND cấp tỉnh. Bây giờ phải làm sao để cả hệ thống vào cuộc. Nhiệm vụ này không mới nhưng đang đặt ra. Trước đây HĐND vẫn quyết định bảng giá đất nhưng làm sao để độc lập giữa các cơ quan này cũng là vấn đề đặt ra cần phải được giải quyết trong lần sửa đổi luật lần này”, Bộ trưởng Hà cho hay.
Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, bộ này sẽ thiết kế việc đền bù cho người dân không chỉ bằng tiền, mà có thể bằng các loại đất khác tương đương. Trường hợp nếu không có đất tương đương thay thế thì tính tới các loại đất khác để đền bù cho người dân.
“Tôi cho rằng điều quan trọng là, khi chúng ta xác định giá đất chính xác thì giá trị đền bù cho người dân cũng sẽ chính xác”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ quan điểm.
Giải pháp giúp giải quyết tình trạng “bỏ cọc” sau đấu giá đất
Bộ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng: “Trong lần sửa đổi này chúng tôi xác định rất rõ, Luật Đất đai chúng tôi sẽ quy định cụ thể hơn giá tại thời điểm đấu giá, xác định tại thời điểm đấu giá mà chúng ta làm được là giá đã phản ánh theo thị trường rồi. Chúng ta phải quy định điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá bằng việc đặt cọc tiền là bao nhiêu để giữ chân được, anh bỏ cọc thì anh bị phạt. Chúng ta quy định thời gian sau khi đấu giá trúng thì phải trả tiền đầy đủ là phải trong một tuần chứ không phải một, hai ba tháng trước đây. Bởi vì nhiều khi người ta tham gia đấu giá để tạo giá ảo, người ta dựa vào giá ảo đó để làm những việc lợi dụng với những mảnh đất khác”.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ quy định giá đấu giá không được coi là giá thị trường, giá thị trường được xác định bằng một chuỗi các giá giao dịch và xác định đưa vào giá trị trung bình trong điều kiện bình thường.
“Như vậy để khi người ta thế chấp một mảnh đất nào đấy thì người ta không thể lấy giá đó để đưa thế chấp mà đáng nhẽ giá đó chỉ đáng giá một thì đưa thành ba, bốn để lấy tiền ra, điều đó làm ảnh hưởng đến hoạt động các ngân hàng. Sẽ phải sửa trong Luật Đấu giá để quy trình rõ ràng hơn, đấu giá đất đai phải khác đấu giá vật dụng cụ thể, để tránh quân đỏ, quân xanh, để tránh móc ngoặc lợi dụng giữa người tham gia đấu giá với người thực hiện công tác đấu giá”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
Giải pháp đối phó với vấn nạn đầu cơ, làm lũng đoạn thị trường bất động sản
Theo Bộ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, trước tiên phải dùng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế các đối tượng đầu cơ đất đai. Chẳng hạn, với dự án mà nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản... thì sẽ xem xét dùng thuế lũy tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng.
Với nhà đầu cơ, nếu mua xong bán ngay thì sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định. Tức là chúng ta sẽ áp thuế cao với những người đầu cơ, mua đất, dự án nhưng sau đó không đầu tư mà chờ thị trường tăng để thu lời. Còn đối tượng sthổi giá thông qua đấu giá, thì sẽ thay đổi phương thức đấu giá để loại trừ "động tác" này.
“Quan trọng nhất, tôi cho rằng, phải xác định giá theo thị trường và dùng công cụ thị trường để điều tiết giá. Công cụ thị trường ở đây là cung - cầu để xác định giá. Ví dụ phân khúc nhà nào đang quá ít mà nhu cầu quá lớn thì Nhà nước cần có quỹ đất bổ sung vào phân khúc này. Khi số lượng sản phẩm tăng lên thì giá sẽ giảm xuống”, Bộ trưởng Hà nhấn mạnh.
Theo Bộ trưởng Hà, nếu là đất đai của cha ông để lại, giao dịch đúng luật thì mức thuế sẽ tính bình thường. Nghị quyết 18 của Trung ương yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng hoặc bỏ đất hoang.
“Sắp tới đương nhiên chúng ta sẽ phải làm. Tuy nhiên, hiện nay có người nhiều nhà, nhưng diện tích nhỏ 10m2. Cũng có người chỉ có một nhà, nhưng diện tích hàng nghìn mét vuông. Vậy nên cần tính hạn mức sử dụng đất cho từng địa phương. Chẳng hạn có nơi 300m2, 500m2, có nơi 1.000m2. Nếu người dân dùng đất trong hạn mức đó sẽ tính thuế thấp. Người sử dụng đất vượt hạn mức sẽ bị tính thuế cao hơn. Người dùng đất vượt hạn mức 3, 4 lần thì sẽ có mức thuế cao hơn tương ứng. Tất nhiên việc này chúng ta cần nghiên cứu và sẽ đưa vào trong Luật Thuế”, Bộ trưởng Hà chia sẻ.
Bộ trưởng Hà cho biết thêm, cần phải xem xét chống những người đầu cơ đất đai, mua để chờ cơ hội do đất đai dự báo thường xuyên tăng. Có hai biện pháp, một là phải xem xét những người đầu cơ, những người đầu cơ thì cần phải bán, sinh lợi thì Nhà nước phải xem xét để giải quyết chỗ này.
Tiếp đến là cần phải điều tiết thị trường, nếu thực sự thị trường đang khan hiếm thì giá cả bao giờ cũng lên thì chúng ta cần phải có nhiều sản phẩm hàng hóa hơn, nhà nước cần phải có quỹ đất đất để điều tiết thị trường này. Bởi vì khó như quản lý các đồng ngoại tệ, giá vàng đất cũng tương tự như ngoại tệ, giá vàng, đất. Nếu thấy kỳ vọng tăng lên thì chúng ta phải đưa sản phẩm tăng lên nhiều hơn./.