Theo dự báo của Công ty Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội mong đợi sẽ đón nhận thêm khoảng 23.500 căn hộ trong nửa cuối năm 2017 và 63.740 căn hộ từ năm 2018 trở đi. Còn tại thị trường TPHCM cũng được dự báo từ quý 3/2017 đến 2018, gần 48.000 căn được mong đợi sẽ gia nhập thị trường căn hộ. 

bat_dong_san_cao_cap_ddro.jpg
Nguồn cung căn hộ để bán tại TPHCM và Hà Nội dự báo tiếp tục tăng mạnh trong ngắn hạn (ảnh minh họa: KT)

Có thể thấy, nguồn cung căn hộ trong tương lai gần ở hai thị trường này sắp chào đón khoảng 120.000 căn. Đây là số lượng căn hộ không hề nhỏ với sức mua thị trường.

Chào bán 4, tiêu thụ mới được 1

Trong vòng khoảng 2 năm trở lại đây, liên tục các đơn vị tư vấn, các sàn, hiệp hội về bất động sản và cả cơ quan quản lý nhà  nước đưa ra nhiều thông tin đánh giá thị trường đang ấm dần lên. Nhiều phân khúc sản phẩm nhà ở trên thị trường được đánh giá là giao dịch sôi động trở lại. Những thông tin này cũng phần nào "hâm nóng" thêm niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường.

Tuy nhiên, cùng với những đợt mở bán rầm rộ của các chủ đầu tư, với hàng loạt chiêu bán hàng mới thì mức độ tiêu thụ sản phẩm cũng chưa hẳn hoàn toàn đủ thuyết phục rằng thị trường đang thực sự khỏe mạnh và có thể phát triển bền vững. 

Bởi vì, đơn cử như số liệu của Savills vừa công bố khảo sát về thị trường căn hộ để bán ở Hà Nội cho thấy, tỷ lệ hấp thụ của thị trường ở phân khúc này chỉ đạt 28%, trong khi nguồn cung mới căn hộ mới ra thị trường ở nửa cuối năm 2017 và năm 2018 tiếp tục gia tăng. 

Tại thị trường TPHCM thì lượng giao dịch  quý 2 vừa qua cũng tăng 33% theo quý và 67% theo năm. Với gần 11.600 căn được tiêu thụ, lượng giao dịch của quý 2/2017 đã chạm đỉnh kể từ 2011 tới nay. Tình hình hoạt động ấn tượng của hạng B và C đã khiến cho tỉ lệ hấp thụ của thị trường tăng 10 điểm phần trăm theo quý và 13 điểm phần trăm theo năm tới khoảng 31%. Hạng C có tỉ lệ hấp thụ cao nhất khoảng 37% và chiếm 64% tổng lượng giao dịch.

Như vậy, dù giao dịch có tăng, lượng hấp thụ có tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ so với chào bán tại thị trường cũng chỉ đạt trung bình khoảng 30%. 

Điều này đồng nghĩa việc, khi nguồn căn hộ đã mở bán chưa được tiêu thụ hết, vẫn còn khoảng 2/3 tiếp tục cần bán, thì lượng hàng mới tiếp tục ùn ùn kéo ra thị trường. Đây chính là một thách thức thanh khoản cho cả thị trường.

Bởi lẽ, ngay từ đầu năm nay, nhiều chuyên gia cũng đã cảnh báo về nguy cơ dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp. Tính sơ bộ theo nhiều báo cáo về thị trường gần đây, số lượng căn hộ cao cấp được hứa hẹn bàn giao giai đoạn 2016 đến 2018 khoảng 30.000 căn tại Hà Nội và khoảng 35.000 căn ở TPHCM.

Trong khi đó, nhu cầu thực của thị trường thiên về căn hộ giá rẻ, bình dân nhiều hơn, nhưng thực tế đang nở rộ các chủ đầu tư chào bán căn hộ cao cấp và hạng sang. Cung - cầu rõ ràng vẫn lệch pha.

"Quả đắng" treo lơ lửng trên đầu

Trước đó, nhìn lại thị trường sau 4 tháng đầu năm, Bộ Xây dựng cũng đánh giá: Tại Hà Nội, căn hộ chung cư phần lớn giữ giá ổn định riêng căn hộ chung cư trung cấp có xu hướng giảm do nhiều nguồn cung mới. Tại TP Hồ Chí Minh thì giá nhà ở cũng khá ổn định, một số dự án cao cấp có hiện tượng giảm nhẹ do chủ đầu tư muốn đẩy nhanh tiến độ bán hàng. Đáng lưu ý nữa là tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. 

Trong bối cảnh xu hướng thị trường như vậy, không khó để nhận ra động thái “né đòn” trước khủng hoảng của nhiều “ông lớn” đầu tư phát triển dự án nhà ở. Đó là tranh thủ thời cơ thị trường vẫn có tâm lý “phấn kích” với loại căn hộ được chủ đầu tư tự phong cao cấp, nhà đầu tư tiếp tục kích cầu bằng việc tung ra nhiều chiêu ưu đãi, tiện ích…, đồng thời điều chỉnh loại hình sản phẩm (chuyển từ căn hộ để bán sang căn hộ dịch vụ; thay đổi diện tích, công năng sản phẩm…), đặc biệt là tuyên bố sẽ phát triển nhiều dự án nhà giá rẻ, bình dân.

Ngay từ cuối năm 2016, chính Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng phải thốt lên cảnh báo rằng, nếu thực hiện hết các dự án bất động sản đang triển khai thì có khả năng giữa năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp. Trong khi đó, nhu cầu với nhà ở xã hội lên đến 10 triệu m2 nhưng số đáp ứng được mới khoảng 3 triệu m2. Như thế, nhà ở xã hội mới, nhà giá bình dân mới thực là phân khúc phục vụ cho đại đa số nhu cầu thực của người dân.

Vì thế, sự “bẻ lái” của nhiều nhà đầu tư sang làm căn hộ bình dân, giá rẻ, nhà ở xã hội cũng dễ hiểu. Vì hơn ai hết, các nhà đầu tư dự án có kinh nghiệm thì họ hiểu rõ nhất thị trường. Đồng thời, chính các “đại gia” dự án địa ốc này mới thấu hiểu thực chất sản phẩm được tiêu thụ đến đâu và nhà đầu tư đang ôm khối nợ như thế nào khi hàng cứ tồn, còn vốn vay thì lãi mẹ đẻ lãi con. 

Trong tình thế này, với các chủ đầu tư "nhà giàu", họ có nhiều loại hình sản phẩm để "gánh nhau" thì còn trường sức với thị trường. Nhưng với nhà đầu tư sống dựa ngân hàng và sản phẩm kém đa dạng thì chỉ số tiêu thụ cũng là nhiệt kế đo sức khỏe của chính họ. 

Một điểm quan trọng nữa quyết định rất lớn đến thanh khoản thị trường chung cư, đó là niềm tin người mua. Bởi loại hình nhà ở này chỉ mới thực sự phát triển ở Hà Nội và TPHCM chưa đầy 10 năm trở lại đây. Sau những quyết định “xuống tiền” mua chung cư vì thích loại nhà ở kiểu mới này hoặc vì không còn lựa chọn nào khác (do giá đất nền và chi phí xây dựng nhà riêng đơn lẻ quá cao) thì hiện có rất rất nhiều cư dân chung cư vỡ mộng do sự bùng nổ tranh chấp, bất tiện, phiền toái khi ở chung cư. Hầu hết những rắc rối này đến từ sự bất nhất của chủ đầu tư trong thực hiện cam kết về tiến độ bàn giao, cung cấp dịch vụ sau bàn giao…

Nếu các chủ đầu tư không thực sự gây dựng và đảm bảo thương hiệu, chữ tín của mình với khách hàng; cơ quan quản lý nhà nước cũng không có giải pháp hữu hiệu xử lý các rắc rối liên quan đến nhà chung cư để tạo niềm tin tiêu dùng thì tương lai không xa, chắc chắn không chỉ người mua nhà mà cả chủ đầu tư, tương lai thị trường và cả xã hội cùng “ăn” quả đắng, nhất là một núi căn hộ vẫn đang thấp thỏm chờ... chủ sở hữu./.