Nhà ở xã hội là loại hình chung cư đang được Chính phủ quan tâm phát triển, giúp giải quyết chỗ ở cho nhiều đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng chính sách xã hội. Tuy nhiên, hình thức mua bán và phân phối căn hộ loại này đang biến tướng với nhiều khoản tiền chênh bất hợp lý.

Muốn căn đẹp phải trả thêm tiền chênh

Cuối tháng 1, dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) thông báo bắt đầu hướng dẫn làm hồ sơ mua nhà theo quy định. Dù chủ đầu tư cho biết không phân phối cho bất kỳ trung gian nào, nhiều sàn giao dịch bất động sản vẫn “vào cuộc” phân phối dự án.

Theo một số sàn giao dịch bất động sản, nếu khách hàng đăng ký mua theo kênh của họ sẽ được hướng dẫn và trợ giúp làm hồ sơ với chủ đầu tư. Sàn cũng cam kết khách sẽ mua được căn hộ, chứ không giống như kênh nộp hồ sơ cho chủ đầu tư là phải bốc thăm. Khi bốc thăm có thể mua được, có thể không.

Một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Ảnh:Đ. A.

Ngoài giá bán căn hộ được chủ đầu tư thông báo là 16-17 triệu đồng/m2, chi phí làm hồ sơ và giúp khách mua được nhà, sàn thu thêm một khoản tiền chênh là 70 triệu đồng/hồ sơ.

Để có được căn hộ ở vị trí đẹp, khách hàng cũng phải trả thêm tiền chênh. Ví dụ, khách hàng có nhu cầu mua căn góc, khi đặt cọc làm hồ sơ phải nộp thêm 50 triệu đồng. Khi bốc thăm nếu không vào căn góc, sàn sẽ hoàn lại số tiền này.

Tuy nhiên, sàn thường tư vấn cho khách lựa chọn phương án thứ hai, nghĩa là đặt cọc luôn căn góc với tiền “thu thêm” là 180 triệu đồng. Khi khách nộp số tiền này, sàn cam kết sẽ mua được căn góc, nhưng không cam kết căn góc ở tầng bao nhiêu. Nghĩa là khi nộp 180 triệu đồng, khách được quyền bốc thăm các căn góc, số tầng phụ thuộc khi bốc thăm.

Như vậy, để mua được căn hộ ưng ý, khách hàng có thể phải trả thêm số tiền 120-250 triệu đồng (giá bán căn hộ của chủ đầu tư giao động từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng). Chủ đầu tư Capital House cảnh báo khách hàng không phải trả bất kỳ khoản tiền chênh nào và có thể đến trực tiếp địa điểm được quy định để nộp hồ sơ thay vì trung gian.

Hưởng chênh lệch 500-600 triệu từ “suất” mua nhà ở xã hội

Một dự án nhà ở xã hội khác ở quận Thanh Xuân tại địa chỉ 282 Nguyễn Huy Tưởng, số tiền chênh lệch khách hàng phải trả thậm chí còn lên tới trên 500 triệu đồng. Đây là dự án một chủ đầu tư xây dựng 612 căn hộ dành cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an, trong đó chỉ có khoảng 92 căn bán thương mại.

Tuy nhiên, nhiều người được suất mua căn hộ muốn bán lại khiến thị trường mua bán thứ cấp nở rộ, từ đó các khoản tiền chênh lệch được đẩy lên cao. Khi dự án mới công bố danh sách người đủ điều kiện được mua, nhiều sàn bất động sản còn lập các kiot tại chỗ tư vấn cho khách hàng.

Nhiều môi giới cho biết khách hàng muốn mua căn hộ như thế nào đều có thể đáp ứng được. Theo đó, giá bán căn hộ vào khoảng 16 triệu đồng/m2, muốn mua lại một căn 70 m2, khách hàng phải trả cho “chủ cũ” khoản chênh lệch cao hơn 4-6 triệu đồng/m2.

Với căn hộ 70 m2, chủ cũ có suất mua theo dạng nhà ở xã hội phải trả là 1,12 tỷ đồng. Người đó thông qua sàn bán lại ra thị trường với giá 1,54 tỷ đồng (22 triệu đồng/m2), chênh khoảng 400 triệu đồng. Thậm chí có căn hướng đẹp, giá bán lại được đẩy lên 23-24 triệu đồng/m2 (khoảng 1,61-1,68 tỷ đồng/căn hộ, chênh 500-570 triệu đồng/căn). Đáng chú ý có căn 78 m2, chênh lệch lên tới 600 triệu đồng.

Môi giới cho rằng giá bán 22-24 triệu đồng/m2 tại dự án 282 Nguyễn Huy Tưởng còn thấp hơn nhiều so với các dự án nhà ở thương mại ở cùng khu vực khi bán trung bình ở mức 26-30 triệu đồng/m2.

Với căn hộ nhà ở xã hội ở dạng thuê mua, khách hàng muốn mua lại của “chủ cũ” phải thanh toán 50% tổng giá trị căn hộ (theo giá bán gốc) và tiền chênh lệch. Ví dự một căn hộ 65 m2, khách hàng phải thanh toán 50% giá trị căn hộ theo giá bán 16 triệu đồng/m2 là 520 triệu đồng và khoản tiền chênh 400 triệu đồng. 50% giá trị căn hộ còn lại, người mua thứ cấp phải trả sau.

Tại dự án nhà ở xã hội tại 43 Phạm Văn Đồng (quận Bắc Từ Liêm), tình trạng mua đi bán lại để hưởng tiền chênh cũng xảy ra tương tự. Các căn hộ được người có suất mua rao bán lại chênh từ 300-400 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Thành, Phó giám đốc Ban đầu tư Công ty cổ phần Tập đoàn Hoành Sơn (Chủ đầu tư dự án 282 Nguyễn Huy Tưởng), thừa nhận những căn hộ đủ điều kiện mua theo dạng nhà ở xã hội có tình trạng mua đi bán lại để hưởng tiền chênh. Người có suất mua nhà sẽ thông qua cò để bán lại. Hoặc môi giới chủ động tìm đến người có suất để đề nghị mua lại.

Vị này cảnh báo người mua lại nhà ở xã hội theo hình thức này sẽ phải chịu rủi ro pháp lý. Theo quy định, sau 5 năm người mua nhà ở xã hội mới được chuyển nhượng lại. Như vậy, người mua lại phải mất 5 năm để hợp thức hóa số tiền bỏ ra và được cấp sổ đỏ. Ngoài ra, khi mua bán thương mại sau 5 năm, người mua phải trả thêm tiền sử dụng đất do không được hưởng ưu đãi nữa.

“Người mua nhà cần cân nhắc, tìm hiểu kỹ thủ tục pháp lý rồi hãy quyết định mua bán, tránh những rủi ro và tranh chấp về sau”, ông nói./.