"Xé rào" cấp sổ đỏ là trái quy định của pháp luật

Các dự án condotel được phát triển rất mạnh trong thời gian qua, thu hút nhiều nhà đầu tư kinh doanh với một nguồn vốn tín dụng lớn. Hiện nay, thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có văn bản gửi Chính Phủ các bộ ngành có liên quan, về các loại hình bất động sản "lai", trong đó có condotel. Theo HoREA có vài địa phương "xé rào", cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" cho người mua căn hộ condotel là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Nhằm tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở". Trong khi, Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel.

Cấp sổ đỏ lâu dài cho condotel đang là trái quy định của pháp luật.

HoREA cho rằng, căn cứ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Bộ Luật Dân sự, về cơ bản đã có thể điều chỉnh hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh các loại hình bất động sản "lai". Tuy nhiên, vẫn cần phải tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện hệ thống pháp luật về vấn đề này.

Theo ông Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, đất hình thành dự án condotel là đất thương mại, dịch vụ nhưng đang muốn chuyển sang là đất ở hay là đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở để cấp sổ đỏ lâu dài. Tuy nhiên vướng mắc ở đây đó chính là quy hoạch, vì dự án condotel nằm trong quy hoạch là đất phát triển thương mại, dịch vụ chỉ được cấp sổ đỏ có thời hạn là 50 năm.

“Đúng luật thì muốn cấp sổ đỏ lâu dài phải chuyển đổi mục đích đất từ đất du lịch, thương mại sang đất ở và điều chỉnh quy hoạch. Nếu không chuyển đổi và điều chỉnh quy hoạch mà cấp sổ đỏ lâu dài cho các dự án condotel là vi phạm pháp luật” – luật sư Trương Anh Tuấn nói.

Cân nhắc về yếu tố phát triển du lịch

Yếu tố pháp ký đang là vấn đề lớn trong phát triển các dự án condotel. Nhưng nếu nhìn nhận ở một khía cạnh khác thì condotel đang là một loại của bất động sản đang được hình thành và hỗ trợ phát triển cơ sở lưu trú cho du lịch.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, hiện nay ngành du lịch đang phát triển rất mạnh tăng trưởng từ 25-30% mỗi năm, nếu phát triển cơ sở lưu trú theo cách cũ thì sẽ không đáp ứng được nhu cầu. Loại hình bất động sản condotel ra đời là xuất phát từ nhu cầu nhưng lại vướng mắc về mặt pháp lý khi đã có quy định đất ở, nhà ở và đất thương mại du lịch.

“Đất ở, nhà ở thì phải có đơn vị ở đi theo là hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện… loại hình condotel là bán nhà nhưng không hình thành đơn vị ở, đây là vướng mắc cơ bản về mặt pháp lý của condotel. Hiện tại nếu cấp sổ đỏ cho condotel là chưa đúng về quy định của pháp luật” - ông Điệp nói.

Tuy nhiên, cũng cần xét ở vĩ mô là loại hình bất động sản này đang hỗ trợ cho ngành du lịch Việt Nam rất nhiều trong việc phát triển cơ sở lưu trú. “Cởi trói” về mặt pháp lý cho condotel hay áp quy định của pháp luật để “siết” cần cân nhắc được và mất. Tôi ủng hộ việc cởi trói cho loại hình condotel nhằm hỗ trợ cho bất động sản và du lịch phát triển, ông Điệp phân tích thêm.

Đưa ra giải pháp cho việt phát triển các dự án condotel, HoREA cho rằng, rất cần thiết sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "đất du lịch". Đất du lịch chỉ được sử dụng nhằm mục đích phục vụ du lịch mà thôi.

Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn (đối với đất dịch vụ, thương mại), chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng "đất du lịch" ổn định lâu dài, và sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách Nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị, người mua căn hộ condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài./.