Sáng 15/5, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức ký Thông tư hướng dẫn cho vay mua nhà ở xã hội theo Nghị quyết 02/NQ-CP.
Thông tư được NHNN ký với Bộ Xây dựng và 5 ngân hàng thương mại gồm Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Viecombank), Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) và ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB).
Trao đổi rõ hơn về nội dung Thông tư này, ông Nguyễn Viết Mạnh - Vụ trưởng Vụ tín dụng (NHNN) cho biết: Trong quy định thông tư của NHNN có yêu cầu các NHTM cho vay tối thiểu 10 năm. Trong 10 năm này cho vay với lãi suất thấp còn sau đó thì hưởng lãi suất cho vay thương mại. Như vậy, người dân có thể vay 10 -15 năm hoặc lâu hơn tùy theo khả năng tài chính của mỗi người để các NHTM thẩm định và quyết định cho vay.
Cũng theo ông Mạnh, NHNN và các cơ quan liên quan sẽ theo dõi tiến độ thực hiện của chương trình. Trong trường hợp đạt hiệu quả tốt cho nền kinh tế, cân đối khả năng lạm phát, tăng trưởng tín dụng, khả năng của ngân sách thì NHNN sẽ có những đề xuất cụ thể. Gói này không phải là giải cứu thị trường BĐS mà nhằm vào các đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, và có nhu cầu về nhà ở thực sự. Chính sách này có ý nghĩa về mặt xã hội, mang tính an sinh. Đồng thời nó có thể lan tỏa sang các phân khúc khác để tạo thêm thanh khoản cho thị trường BĐS nói chung.
Con số 30.000 tỉ mà NHNN đưa ra căn cứ vào điều hành chính sách tiền tệ mà chúng ta đang phải giữ ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát. “Do vậy, với con số ban đầu đưa ra là khoảng 20-40 ngàn tỉ nhưng NHNN cho rằng 30.000 tỉ là phù hợp” – ông Mạnh nói.
Trong quy chế cho vay hiện tại thì có thể áp dụng tài sản đảm bảo hay cho vay tín chấp. Đó là quy chế mà NHNN cho phép tùy theo khả năng và uy tín của từng khách hàng để các NHTM áp dụng. Theo ông Mạnh, “việc cho vay mua nhà này có thể thế chấp bằng bản thân ngôi nhà”.
Riêng các Bộ, ngành Trung ương đăng ký mua 100.000 căn hộ
Trước lo ngại, liệu có bẫy lãi suất đối với người dân khi vay mua nhà ở xã hội hay không, ông Mạnh khẳng định, trong thông tư hướng dẫn lần này, NHNN thiết kế rất rõ ràng và đã báo cáo Chính phủ. Cụ thể lãi suất cho người dân và cho thị trường vay trong vòng 10 năm kể từ vay vốn không có lúc nào lãi suất cho vay vượt quá 6%/ năm. Thậm chí hưởng lợi của người dân là khi lãi suất xuống thì hàng năm NHNN sẽ công bố ngay từ đầu năm lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng đang cho vay, bằng khoảng 50% lãi suất bình quân đó nhưng không vượt quá 6%/ năm. “Đấy là thông tin rất rõ ràng mà trước đây thị trường có những nghi ngờ” – ông Mạnh khẳng định.
Theo ý kiến các chuyên gia, thông thường ở các nước lãi suất cho vay rất thấp với thời hạn vay dài. Nhưng, theo ông Mạnh, chúng ta không thể lấy mô hình của một nước nào đó để áp đặt cho Việt Nam vào thời điểm này. Với Mỹ, tiềm lực nền kinh tế rất lớn, để giải cứu thị trường BĐS thì Chính phủ sẵn sàng đưa ra hàng ngàn tỉ USD. Còn ở ta do điều kiện khó khăn, NHNN đã cố gắng đưa ra 30 ngàn tỉ đồng để hỗ trợ cho các cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, đối tượng nghèo… Trong khi, một điều rất khác nữa được ông Mạnh nhắc đến đó là thu nhập của người Mỹ thì rất rõ ràng, công khai, còn đối với ta, thu nhập chưa công khai.
Nói rõ hơn về chuẩn cho vay đối với gói 30 ngàn tỉ, ông Mạnh khẳng định là chỉ được hỗ trợ về lãi suất, về thời hạn và nguồn vốn cho các NHTM cho vay. Còn về cơ chế cho vay thì các NHTM vẫn thực hiện cho vay bình thường. Về tín dụng, không có chuyện hạ chuẩn tín dụng để có thể chúng ta lại mắc vào cái bẫy là lại dư nợ xấu, lại khó khăn cho sau này. Đây là cơ chế chính sách mà NHNN đã đưa ra để các NHTM dựa trên các quy định cụ thể đang cho vay.
Để tránh tình trạng một người có thể vay lãi suất ưu đãi đối với vài ba hồ sơ, để sau này bán kiếm lời, ông Mạnh cho biết: Hai cơ quan là Bộ Xây dựng, NHNN đã trao đổi và nghiên cứu thì một người trong một gia đình chỉ được mua và được nhận hỗ trợ một lần duy nhất. Việc giám sát và thẩm định đã giao trách nhiệm cho các địa phương, cơ quan tổ chức khi xác nhận vào đơn xin vay của những người có nhu cầu mua nhà ở. Ngoài ra, cần phải có sự phối hợp giữa các bên về công tác thanh tra, kiểm tra giám sát. Nếu phát hiện trường hợp cho vay sai đối tượng thì sẽ thu hồi lại.
Tuy nhiên, theo nhận định của ông Mạnh thì rất khó để có thể đầu cơ trong trường hợp này. Vì để có được hợp đồng vay mua nhà ở xã hội thì các cấp phải phê duyệt rất rõ ràng cho nên một hộ gia đình khó có thể mua được hai căn nhà xã hội.
Về mặt tín dụng sẽ do NHNN giám sát, còn Bộ Xây dựng sẽ có tiêu chí để quy định DN nào sẽ được vay vốn. DN phải được Bộ XD đưa ra thì NH mới cho vay. NHTM chịu trách nhiệm hoàn toàn về rủi ro.
Bổ sung cho nội dung này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, cho biết, với những người được mua nhà thu nhập thấp thì chỉ cần có hợp đồng. Vì chỉ cần có hợp đồng mua nhà ở xã hội thì phải đạt được các điều kiện cũng như việc các đối tượng phải có xác nhận của cơ quan và chính quyền địa phương.
“Các đối tượng được mua nhà ở xã hội chỉ cần có hợp đồng đến trình với ngân hàng kèm theo phương án trả nợ thì NH sẽ xem xét cho vay” – ông Nam nói.
Ngoài ra, lần này đối tượng cho vay cũng được mở rộng cả đối với người dân có nhu cầu về nhà ở thương mại mà có diện tích dưới 70m2 có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, thì các điều kiện cũng tương tự như nhà ở xã hội cũng được xếp vào đối tượng được vay nguồn hỗ trợ này.
Trong số 30.000 tỷ này cũng dành khoảng 30% nguồn tiền để cho các DN xây nhà ở xã hội được vay để tạo ra nguồn cung. Đồng thời, dùng phần lớn để tăng cầu tức là hỗ trợ cho người dân mua nhà. Như vậy, chúng ta vừa tạo ra nguồn cung và vừa tạo ra sức mua làm tăng thanh khoản của hàng hóa trong lĩnh vực này. Sẽ làm ấm lên giao dịch trong phân khúc này, hy vọng nó sẽ lan tỏa ra các phân khúc khác.
Theo Thông tư, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng lấy từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước dùng để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng đủ điều kiện quy định tại Thông tư.
Các đối tượng cho vay vốn hỗ trợ được xác định rõ trong thông tư. Đó là các đối tượng mua, thuê, thuê ma nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.
Ngân hàng Nhà nước dành tối đa 30% cho vay đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội. Thời gian giải ngân tối đa 36 tháng.
Thời gian cho vay đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở tối thiểu là 10 năm và tối đa 5 năm với doanh nghiệp. Thời gian được hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở và 5 năm đối với khách hàng là doanh nghiệp nhưng không vượt quá thời điểm 1/6/2013.
Lãi suất cho vay cũng là một điểm quan trọng của Thông tư. Mức lãi suất này không cố định mà được Ngân hàng Nhà nước công bố hàng năm.
Cụ thể, trong năm 2013, lãi suất “chốt” ở mức 6%/năm. Sau đó, định kỳ vào tháng 12 hàng năm, Ngân hàng Nhà nước xác định và công bố lại mức lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo. Lãi suất này bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân các ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm.
Ngân hàng quy định vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án vay của khách hàng vay, thuê mua nhà không vượt quá 20% dự án, phương án vay không vượt 30% dự án, phương án vay đối với khách hàng doanh nghiệp. Với khách hàng thuê mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ 20% giá trị căn nhà thuê thì ngân hàng không quy định mức vốn tối thiểu./.
